Els consells per comprar pis de l’home que n’ha visitat 15.000

BarcelonaRacionalitzar la compra més gran de la vida d'una persona. Aquesta és la màxima d'un personal shopper immobiliari, un perfil professional força desconegut que té un únic objectiu: defensar els interessos del comprador. Un d'ells, el Jordi Clotet, cofundador de Nexitum, publica Las 7 puertas para comprar tu vivienda y acertar, després d'haver visitat més de 15.000 pisos al llarg de la seva carrera i haver participat en 6.000 compravendes. Aquests són alguns dels consells que dona.

Les immobiliàries no treballen per a tu

Després de dècades al sector immobiliari, ara fa set anys Clotet va decidir canviar de banda: va tancar el seu negoci immobiliari per convertir-se en assessor de compra. "Al comprador de pisos se'l tracta fatal en aquest sector, tots els professionals ajuden el propietari per vendre el pis pel màxim de diners i en el mínim de temps", explica Clotet. Adverteix que un dels principals errors de plantejament del comprador és que es pensa que la immobiliària li està donant servei, quan treballa per al venedor.

A Nexitum operen amb una tarifa fixa, de la qual el comprador n'avança una part al principi, i comença un procés de compra que de mitjana dura nou setmanes: des que els arriba un client fins que firmen les arres. "Hi va haver un cas que una persona feia dos anys que buscava i vam comprar el pis que volia en 24 hores", destaca Clotet.

Una llista de desitjos abans de començar

Començar anant a veure pisos. Aquest és l'error més comú quan s'inicia el procés de compra, ja que és una adquisició molt emocional i hi ha la tendència d'anar a veure habitatges sense haver definit un criteri o un objectiu, i aquí és quan es perd energia i temps. "Hem tingut gent jove que busca pisos grans fora de les seves possibilitats perquè volen tenir quatre fills, però no en tenen ni un", diu, i adverteix que imaginar que el pis ha de ser per a tota la vida és un error molt comú; es pot vendre al cap de 10 anys.

El procés de cerca sovint és desesperant i això fa que el comprador entri en el mode queixa, segons Clotet. "S'ha de passar a mode intel·ligent", que significa ser conscient del pis que un pot comprar i que en gran part depèn del que un faci i no de les circumstàncies de l'entorn. Per això, recomana començar fent una llista de desitjos: hi ha qui dona més importància a la cuina i d'altres als lavabos.

Primer la hipoteca, després el pis

"Per començar, cal preparar el teu expedient financer i anar banc per banc per saber quina és la millor hipoteca que et donaran. És de lògica, però la majoria de gent entren a internet a mirar pisos i perden temps visitant-los, i a l'hora d'anar a buscar la hipoteca, el banc no els hi dona", adverteix. Una altra derivada d'aquest mal plantejament són els problemes familiars: la gent compta amb diners que no té perquè arriben a acords de paraula amb consanguinis. "El pare diu una cosa amb bona voluntat, però a vegades finalment no pot ser", explica, i recorda el cas d'una persona que va firmar les arres comptant amb un aval familiar que no va arribar mai. Van estar anys sense parlar-se.

Més enllà dels portals immobiliaris

El primer pas més comú per buscar pisos és entrar a portals immobiliaris, com Fotocasa, Idealista o Habitaclia, on tot acostuma a ser molt bonic. Després de tenir definit el pis que necessites i el pressupost, ve l'objectiu: "Un error que fa un altíssim percentatge de les persones és que no saben què van a comprar i s'adapten al que han anat a veure". Aquí és important fer-se bones preguntes: ¿Vull aquell pis per proximitat a la feina? ¿Per l'escola dels nens? ¿És gaire probable que canviï de feina? ¿Els queden gaires anys d'escola als nens? "Hi ha gent que ve desesperada, perquè fa anys que busca en un lloc molt car i ho fa per una circumstància personal que amb el temps canviarà segur", assegura.

Per evitar-ho, recomana buscar per zones de preferència i anar més enllà dels portals habituals. A Nexitum, de fet, recorren a portals immobiliaris, immobiliàries, i també a administradors de finques. "Ens ofereixen molts pisos que estaran a Idealista al cap de 5 dies", afegeix, i diu que també fan servir la tècnica de la porta freda: anar a visitar una finca i preguntar si es venen pisos.

Un advocat i un arquitecte

Un cop saps quina hipoteca et donaran i tens el pis identificat, el següent pas és conèixer les qüestions tècniques i jurídiques relacionades amb el pis. "Al final es compra un tros d'un edifici, per tant, cal saber com està. És com comprar un cotxe: que hagi passat la ITV no vol dir que estigui bé", assegura. Per això, recomana anar més enllà de la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE): "Hem deixat de comprar en molts edificis que tenien la ITE, però que no estaven en condicions", apunta. L'arquitecte et pot dir com estan les bigues d'un edifici tot i que s'hagi reformat. Una altra cosa a tenir en compte és si el pis està afectat per un pla urbanístic: pot haver-hi casos en què està previst tirar el bloc a terra en 15 anys, o bé simplement la finca està fora de normativa. Tot això també pot condicionar la hipoteca. L'advocat ha de ser-hi present perquè moltes vegades les decisions s'han de prendre ràpidament un diumenge a la tarda.

El factor veïns

"Un 18% dels pisos que hem trobat i que passen tots els requisits tècnics i jurídics i de preu, no s'acaba comprant per l'informe de veïns", adverteix Clotet. Hi ha casos de compradors que s'han fet enrere quan s'han assabentat que tenien al costat un dentista, un pianista, pisos turístics o veïns que feien festes. Una de les coses que s'ha de fer sempre és demanar les actes de la comunitat, tot i que no és obligatori que te les donin. "Nosaltres no comprem si no les tenim", assegura Clotet.

A tall d'exemple, Clotet relata que en la compra d'un tercer pis al carrer València de Barcelona, per a una família que esperava un bebè, tot era meravellós fins que van poder aconseguir l'acta de la comunitat de veïns, cosa que els havia dilatat el procés de compra i es jugaven perdre'l. "Ens van dir que hi havia sorolls inequívocs que s'exercia la prostitució 24 hores al dia i 7 dies a la setmana", explica.

Clotet també recomana visitar el pis en diferents hores del dia, no fiar-se de les fotos —siguin molt bones o dolentes—, i eixamplar mires a l'hora de negociar: hi ha casos de permuta —intercanvi d'habitatges— o pisos que s'han emparaulat per entrar-hi el cap d'un any.