Fogons, aigüera, pany, caldera... ¿A qui li toca pagar, si s’espatllen?

BarcelonaFa temps que el règim de lloguer està sent objecte de sonades accions legislatives, que van des de l'intent català per limitar-ne els preus fins al retard, avui de ja més de dos anys, de la llei d'habitatge estatal. Més enllà de la resposta a la crisi de l'habitatge, què diu la llei sobre les disputes de portes endins? Qui ha de pagar quan deixen de funcionar elements com els fogons, l'aigüera, el forn o la caldera?

Si fa menys d'un any, és cosa del propietari

La llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans (LAU), aprovada fa prop de 30 anys i sobre la qual pesen diverses modificacions, recull en l'article 21 que l'arrendador (el propietari) està obligat a realitzar, sense augmentar la renda, totes les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, a menys que el deteriorament de la reparació sigui imputable a l'arrendatari.

D'entrada, quan el llogater rep les claus del seu nou habitatge ha de posar en coneixement del propietari les reparacions necessàries per conservar la seva habitabilitat, i en cas que n'hi hagi d'urgents, podrà portar-les a terme i exigir immediatament l'import a l'arrendador.

Les anomenades petites reparacions, fruit del desgast per l'ús ordinari de l'habitatge, aniran a càrrec de l'arrendatari (el llogater), a menys que els danys s'hagin produït en el primer any de contracte, com recull la jurisprudència. "S'entén que si en faig un ús ordinari i l'utilitzo bé, en menys d'un any no s'hauria d'espatllar", explica Helena Gallardo, advocada especialitzada en dret immobiliari. En aquest supòsit s'hi inclou tot allò de què disposi el pis en el moment de l'entrada, que pot anar des del forn fins a l'aire condicionat.

Els elements d'estructura

Si es produeixen danys en la pintura pel desgast de l'ús, la reparació haurà d'anar a càrrec de l'inquilí perquè aquests danys es consideren "ordinaris per l'ús habitual". Ara bé, què passa quan hi ha forats a la paret o quan el desgast és molt evident pel pas dels anys?

Una sentència d'abril de l'Audiència Provincial de Tenerife va dictaminar l'any 2004 que els forats a la paret per penjar un quadre o el canvi de color de parets i envans no es poden considerar un dany i, per tant, el llogater no estaria obligat a tapar-los ni a pintar. Tres anys abans, el tribunal equivalent de Múrcia va sentenciar que la pintura és una despesa que ha de ser assumida pel propietari, i no pel llogater, mentre que l'any 2013, a Madrid, una resolució judicial apuntava que si el desgast de les parets excedia de l'ús normal sí que corresponia a l'inquilí pagar el repintat. "Sobre el tema de la pintura, si entro en un pis que ha estat llogat durant cinc anys, el propietari hauria de pintar-lo perquè estigui en condicions d'habitabilitat. El llogater pot demanar-ho al propietari", afegeix Gallardo.

Aixetes, persianes i panys

Mentre que la reparació de canonades, sostres, terres i parets, com a elements de l'estructura d'un habitatge, recau en l'arrendador, aixetes, persianes i panys es consideren elements d'ús diari, de manera que la reparació anirà a càrrec de l'arrendatari o inquilí. Una sentència de l'Audiència Provincial d'Astúries de l'any 2000 va considerar "conforme a dret" la compensació efectuada a l'arrendatari –que havia pagat inicialment la despesa– en haver-se acreditat que un embús de l'aigüera es devia a un deteriorament general de la instal·lació dels desaigües de l'habitatge. "La canonada s'havia deformat per l'ús al cap dels anys, i no per utilitzar-la de forma poc adequada", detalla Gallardo.

Caldera, rentadora i rentavaixelles

Quan els electrodomèstics formen part de l'habitatge en el qual s'entra en règim de lloguer, és a dir, que pertanyen al propietari, l'atribució del cost de la reparació depèn de diferents criteris, i un d'ells és el seu cost. "Moltes sentències recullen que quan una reparació supera els 150 euros, ha d'anar a càrrec del propietari, sempre que no es pugui demostrar que és per un mal ús", diu Gallardo.

En el cas de la caldera, explica que el criteri majoritari quan s'espatlla és que la reparació va a càrrec de l'arrendador, ja que normalment no es tracta d'una actuació petita, a menys que s'hagi utilitzat de forma negligent. Sobre el seu manteniment, hi ha jurisprudència en els dos sentits: l'audiència provincial de Lleida va atribuir-lo a l'arrendador, mentre que dues sentències de les audiències de Madrid i Saragossa diferenciaven entre manteniment, a càrrec del llogater, i reparació, del propietari.

També hi ha una opinió majoritària sobre els aparells d'aire condicionat: si la reparació és petita l'ha d'assumir l'inquilí, mentre que una sentència de l'Audiència Provincial de Màlaga també diferencia entre despeses de manteniment i de reparació d'aquest aparell.