La gran arma del govern espanyol per abaixar els preus del lloguer entrarà en vigor al març

BarcelonaL'índex per controlar el preu dels lloguers en les zones tensades, la mesura estrella de la nova llei de l'habitatge del govern espanyol, entrarà en funcionament al març. El nou sistema de preus serà d'obligat compliment per als grans tenidors –a Catalunya són les persones físiques o jurídiques amb cinc o més pisos en propietat– i també per als habitatges que es posin al mercat de lloguer després de cinc anys d'estar-ne fora. Els primers càlculs del ministeri apunten que hi ha habitatges a Barcelona i Madrid que l'índex situa en un preu un 60% inferior al que s'ofereixen en portals immobiliaris.

El ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana publicarà avui el sistema d'índexs i, després d'un període d'informació pública de 10 dies, entraran en vigor les zones tensades –Catalunya és l'únic territori que les ha identificat–, de manera que el Principat podria començar a implantar l'índex a partir del 12 o el 13 de març. Els habitatges de lloguer obligats a aplicar aquesta mesura a Catalunya, per ser de grans tenidors i estar en les zones tensades declarades, són uns 40.000, segons fonts de la Generalitat han explicat a l'ARA.

Què passa amb la resta d'habitatges?

En el cas dels habitatges de petits propietaris de zones tensades, quan es faci un nou contracte, el preu no podrà sobrepassar la renda de l'anterior contracte actualitzada amb l'IPC. L'índex només tindrà un paper consultiu, a diferència dels nous contractes de lloguer de grans tenidors, que hauran de tenir en compte tant el contracte anterior com l'índex, i hauran d'aplicar el preu més baix.

Els habitatges de grans tenidors fora de les zones tensades tampoc estaran subjectes a les mesures de contenció de preus, de manera que el rang de valors de referència de l'índex també serà de caràcter informatiu. La llei de l'habitatge espanyola, en vigor des del maig, considera grans tenidors els propietaris de més de 10 habitatges, i dona la possibilitat a les comunitats autònomes rebaixar el criteri a cinc, que és el que va fer Catalunya.

Com s'ha elaborat?

L'índex que regularà el preu del lloguer és homogeni per a tot el territori espanyol, excepte per a Navarra i el País Basc, perquè la base d'aquest sistema és tributària i aquestes comunitats tenen un règim fiscal diferent. El sistema s'ha conformat amb les dades de tots els contractes d'arrendament que l'agència tributària disposa en les declaracions de la Renda que fan els propietaris anualment, i suposa una evolució del que es va elaborar el 2020. Ha comptat amb tècnics de l'INE, el cadastre, el Banc d'Espanya i del Consell General dels Economistes.

"S'han tingut en compte més de dos milions de testimonis derivats de les declaracions de l'IRPF, i la seva configuració es fa sobre la base d'identificació de seccions censals, que abasta entre 500 i 2.000 habitants", ha explicat el secretari d'estat d'Habitatge i Agenda Urbana, David Lucas, en roda de premsa aquest dimarts.

A partir d'aquesta secció censal, surt un rang inicial de cada un dels habitatges, d'acord amb la seva localització i superfície, i després s'incorporen una sèrie de característiques de cada una per saber el rang final, com l'estat de conservació, si té ascensor, aparcament, l'any de la construcció, si està moblat, l'altura, la certificació energètica i també zones comunitàries.

En molts casos, aquest rang –el preu que es marca– es troba molt per sota dels preus que hi ha en els portals d'anuncis de pisos de lloguer. "Quan parlem de rangs, en un habitatge a Barcelona al carrer València que s'ofereix a 1.660 euros, el rang [de preu] superior serien 984 euros. També a Barcelona, al carrer Madrazo, en un habitatge ofert en un portal per 1.172 euros, el rang superior seria de 847 euros. En un altre habitatge a Barcelona, al carrer Sant Crist, que s'ofereix per 1.827 euros, el rang és de 951", ha explicat Lucas.

L'estira-i-arronsa

El ministeri ha informat sobre la publicació de l'índex per controlar el preu del lloguer a les zones declarades tensades un dia després que la consellera de Territori, Ester Capella, comparegués des de Madrid per explicar les divergències entre les dues administracions. Va ser després d'una trobada amb la ministra d'Habitatge, Isabel Rodríguez.

La titular de Territori va criticar el govern espanyol per no adaptar l'índex a la realitat de cada comunitat autònoma, una mesura que l'Estat ja havia descartat des de feia mesos, tal com explicava l'ARA. "[L'índex estatal] No dona resposta [al problema del lloguer] i no farà abaixar els preus a Catalunya", va lamentar Capella. La Generalitat proposava que quan l'índex català se situï dins el rang de l'índex estatal (entre l'inferior i el superior), el límit del lloguer sigui sempre l'índex català, mentre que quan se situï fora d'aquest rang, s'apliqui el rang superior o inferior estatal en funció de quin dels dos valors sigui més pròxim a l'índex català. Aquest mateix dimarts, la portaveu del Govern, Patrícia Plaja, ha tornat a carregar contra l'executiu espanyol en la roda de premsa posterior al Consell Executiu: "Un govern d'esquerres no ha de posar limitacions a què la gent tingui accés a l'habitatge. Portàvem una solució i hi han trobat problemes".

El portaveu del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, ha destacat que amb la nova regulació quedarà prohibit apujar lliurement el lloguer en els nous contractes, però també ha acusat el PSOE de cedir a les pressions del sector immobiliari per endarrerir l'arribada d'aquesta regulació: "Suposarà que moltes llogateres rebin pressions i amenaces per signar contractes nous que estaran prohibides d'aquí poc. Diem a tothom que no signi cap contracte de lloguer en les setmanes vinents".

El precedent

Catalunya ja incloïa un índex en la seva llei de regulació de preus en la llei catalana que va regular i limitar el preu dels lloguers durant 18 mesos, ja que va ser aprovada al Parlament el setembre del 2020, però va ser anul·lada parcialment el març del 2022 pel Tribunal Constitucional. Mentre són nombrosos els estudis que han estudiat l'impacte d'aquell topall, ara està per veure com afecta el mercat de l'habitatge l'arribada d'aquest nou índex.

El Govern ja va identificar al juny fins a 140 municipis catalans com a "zones tensades" pel que fa a l'accés a l'habitatge a fi de ser subjectes de l'aplicació de la regulació dels preus del lloguer, prevista en la llei de l'habitatge estatal. Un d'aquests municipis és Barcelona, on els preus encadenen rècords des de fa de més d'un any i ja se situen en els 1.171 euros de mitjana.