Guia pràctica per a hipotecats davant la pujada de tipus

Barcelona“Hi ha molt soroll, però no n'hi haurà per a tant”. Són paraules d’un empleat bancari consultat dijous passat quan un client se li va atansar per consultar quant li pujarà la hipoteca de tipus variable i quines opcions té. Malgrat l’optimisme de la resposta, el cert és que les famílies que tenen aquest tipus d’hipoteques vinculades a l’Euríbor s’exposen a sensibles pujades en la quota mensual. 

L’ARA ha volgut parlar amb dos experts per saber quines opcions tenen els clients en aquesta situació i quines opcions tenen per minimitzar la seva despesa financera.

Ningú sap quant ni fins quan pujaran els tipus

Banquers de primer nivell han afirmat en públic i en privat que preveuen unes sis pujades de tipus fins que acabi l’any 2023, incloses les dues anunciades pel BCE per a aquest juliol i per al setembre. La base de la seva previsió és que la inflació no caurà i, per tant, la institució amb seu a Frankfurt haurà d’apujar tipus per frenar els preus. CaixaBank, per exemple, calculava al març que l’Euríbor passaria en un any del -0,5% a l’1,5%, i d’altres informes apunten que l’any vinent podria pujar al 2,2%. 

Cal recordar que aquest juny l’Euríbor (l’indicador del preu al qual es presten els diners els bancs) ha culminat la pujada mensual més gran de la seva història: en un any ha passat del -0,48% al 0,85%. Però la situació actual no es pot portar al futur amb lleugeresa: aquesta mateixa setmana diferents mitjans ja apuntaven que els mercats donen per fet que, després de les pujades del 2022, el 2023 tornarà a ser un any de baixades. 

Reguladors, governs i centres d'estudi estan acostumats a constatar que ningú pot anticipar el futur amb precisió.

Mirar els productes vinculats

Els bancs sovint bonifiquen –rebaixen– les hipoteques en funció de si el client contracta més o menys productes. Els clàssics són la nòmina dipositada, una targeta de crèdit, l'assegurança de la llar i l'assegurança de vida. I aquí hi ha marge de millora: “Les assegurances dels bancs sempre són més cares”, explica el consultor hipotecari Xavier Valls. Al client li convé comprovar si el descompte que rep en el tipus que li imposen per tenir l'assegurança compensa econòmicament el fet de tenir una assegurança més cara.

Una altra qüestió que cal comprovar és que l’assegurança de vida vagi actualitzant el nombre d’anys que queden coberts fins que la hipoteca s’hagi pagat del tot. En cas contrari pot passar que hi hagi sobrecobertures en l’assegurança que l’encareixen. 

Passar de tipus variable a tipus fix

Els experts recomanen que quan a una hipoteca li queda poc temps de vida no paga la pena canviar-la perquè sovint les comissions a què haurà de fer front faran que el canvi en termes econòmics sigui mínim.

Però una família que degui 250.000 euros en una hipoteca que ha demanat recentment a 30 anys pot passar en poc temps de pagar uns 850 euros a uns 1.020; però si l’Euríbor s’enfilés al 5%, superaria de llarg els 1.500 euros. 

Per blindar-se contra aquesta possibilitat, el client té el dret a demanar un canvi de condicions en la hipoteca, de tipus variable (sempre en paral·lel amb l’Euríbor) a tipus fix, que et blinda de possibles pujades. La possibilitat que el banc et rebaixi el tipus d’interès mantenint-te la hipoteca variable són inexistents, apunten els experts. 

Quan el banc et fa una oferta a tipus fix, l’interès serà clarament superior a l’Euríbor actual i resulta difícil saber si en el llarg termini compensarà. Els bancs, ara per ara, ofereixen un tipus fix que ronda el 2,5%, molt per sobre de les ofertes de fa uns mesos.

¿Surt gratis canviar de tipus fix a variable? Cal mirar el que s’ha signat. Del 2014 al 2019 hi havia una comissió per risc del tipus d’interès que compensava els bancs pel canvi i les entitats cobraven fins a un 5% del capital inicial (si era de 300.000 euros, el canvi de variable a fix et podia comportar un recàrrec de 15.000 euros). Però des del 2019 aquesta comissió s’ha suavitzat amb la nova llei hipotecària: ara s’anomena comissió per pèrdua financera i és, com a màxim, del 2%. 

Una altra opció al mercat és la hipoteca mixta, que ofereix un tipus fix i, per tant, més tranquil·litat durant uns anys, i després et situa en el tipus variable. 

Antonio Beltrán, conseller delegat d’Hipotecas Plus, recomana agilitzar al màxim el tràmit perquè l’Euríbor està pujant dia a dia, contactant amb l’entitat presencialment i via apli, i fent la consulta amb la documentació ja llesta: DNI, vida laboral actualitzada, contracte de feina, les tres últimes nòmines, declaració de la renda i últims rebuts d’altres préstecs. 

Canviar de banc

Tot i que tots els bancs estan apujant preus en bloc al compàs de l’Euríbor, sempre es pot trobar una millora en els productes vinculats o fins i en el tipus que t’ofereixen. Hi ha dos camins: l’amortització total anticipada per fer una nova hipoteca i la subrogació. En el primer cas això pot implicar una comissió per amortització total –cal consultar-ho a la hipoteca signada– i potser una d’obertura, però et pot permetre afegir més capital per a altres necessitats. Quan la cancel·lació anticipada es fa en una hipoteca fixa, s’hi aplicarà la comissió de pèrdua financera. 

Cal tenir en compte que el client haurà d’afrontar el pagament de la taxació bancària, el cost de cancel·lació registral, el notari, el registre de la propietat i la gestoria, en una despesa total d’uns 1.000 euros. Aquestes despeses s’estalvien en cas de subrogació, opció en què la hipoteca es manté idèntica en quantitat i termini però amb què millores el tipus i potser els productes vinculats, i que pot tenir associada una comissió. És més lenta perquè el banc original té dret a fer una contraoferta. 

Sempre que es comunica la intenció de canviar de banc, l’entitat que té la teva hipoteca pot oferir-te millors condicions de les que tenies. En un context tan poc favorable al client amb hipoteca variable, és pràcticament l’única eina de negociació. 

Augmentar el termini de pagament

Els experts no ho recomanen, perquè acaba sortint més car, però pot ser una opció si el client té una situació complicada en el present i confia que la seva situació financera millori amb els anys. Cal recordar, però, que normalment els bancs només ofereixen com a període de finançament els anys que li queden al client per fer els 65. 

Contractar un professional

Els intermediaris d’hipoteques o brokers hipotecaris poden fer la gestió de revisar la teva hipoteca i buscar alternatives a ajudar-te a contractar-ne una de nova. Cobren entre 1.000 i 8.000 euros en funció dels serveis requerits. El valor d’aquests professionals és que coneixen les particularitats del sector i tenen més informació de possibles ofertes.