PalmaUna parella d’Artà arriba a casa després d’unes setmanes fora de Mallorca. En obrir la porta, es troba dos pamflets publicitaris d’immobiliàries alemanyes, en les quals s’ofereixen a valorar i, si s’escau, a comprar la seva casa. Aquest fet és quelcom cada vegada més habitual a la realitat de les llars dels illencs. Els estrangers han passat de venir de vacances a les Balears a comprar-hi cases. Aquest és un dels factors clau –juntament amb l’expansió dels fons d’inversió i l’increment del lloguer vacacional– que ha fet pujar vertiginosament el preu de l’habitatge i que està complicant als residents l’accés a una casa, tant de lloguer com en propietat.
L’encariment de l’habitatge ha batut rècords aquest 2022. Si bé els percentatges varien segons la font, totes revelen una enfilada de preus històrica. Segons les últimes dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), en els darrers cinc anys la compra s’ha encarit un 10% i els arrendaments, un 13%. Però la xifra es dispara si es tenen en compte els resultats d’Idealista: el preu de venda del metre quadrat ha pujat un 71% a l’Arxipèlag des del 2013 fins ara. En xifres absolutes, ha passat dels 1.964 euros als 3.353 euros l’abril de 2022.
Per illes, els municipis més cars per comprar es troben a Eivissa, amb Sant Joan de Labritja al capdavant (6.196 euros el metre quadrat). Pel que fa a Mallorca, el poble més car és Deià (5.751 euros per metre quadrat), mentre que a Menorca el número u de la llista és Sant Lluís (2.831 euros el metre quadrat). Ara bé, la pujada de preus és encara més exagerada en el cas del lloguer, que s’ha encarit un 76% en el mateix període. És a dir, ha passat dels 7,5 euros el metre quadrat als 13,2 actuals.
Poder adquisitiu estranger
Un dels primers punts per explicar els perquès de com s’ha enfilat el preu de l’habitatge a les Balears és la compra estrangera. Només el primer trimestre d’enguany, un 35,4% de les compravendes d’habitatges a les Illes es van fer a estrangers, segons les dades del Col·legi de Registradors. Pel que fa a les xifres de l’Associació Balear Immobiliària Nacional i Internacional (ABINI), l’any 2021 es van fer 17.502 compravendes d’habitatges, de les quals més de 7.000 les van fer persones de procedència estrangera, un 40% del total. Això significa que l’any passat hi va haver una inversió exterior per comprar immobles de més de 2.640 milions d’euros. La presidenta de l’Associació d’Agents Immobiliaris de les Balears (API), Natàlia Bueno, reconeix que el mercat balear ha esdevingut molt atractiu, “perquè ofereix molt bona rendibilitat per destinar al lloguer”. Fins i tot, afirma que la sorpresa també ha arribat amb Menorca, on s’ha notat un increment important de compra d’habitatges per part de ciutadans francesos.
Una de les claus és el poder adquisitiu. L’últim indicador disponible que ho reflecteix és el salari mínim. Les dades d’aquest gener de l’Oficina Europea d’Estadística (Eurostat) l’estat espanyol està en setena posició quant a salari mínim més alt. Amb 1.126 euros (en 12 pagues, o 965 en 14), queda per darrere de França (1.603 euros), Alemanya (1.621), Bèlgica (1.658), els Països Baixos (1.725), Irlanda (1.775) i Luxemburg (2.257).
Quant a dades més concretes sobre compra per càpita, un estudi de la plataforma Growth from Knowledge del 2021 revela que aquesta dada a Espanya és de 14.709 euros, un 2% (346 euros) per sota de la mitjana europea, després de la deducció d’impostos i contribucions. Ara bé, el fet és que els països que tenen molta presència en la compra d’immobles a Mallorca tenen el poder de compra per càpita molt més alt. És el cas d’Alemanya, amb 23.637 euros; el Regne Unit, amb 23.438 i França, amb 20.662 euros l’any per gastar.
Aquestes xifres evidencien que no és el mateix el preu de l’habitatge a les Balears per a una persona nativa que per a una persona nord-europea. Davant això, el Parlament balear va aprovar aquest febrer una moció registrada per Més per Menorca que obligava l’Executiu a estudiar fórmules de com limitar la compra de segones residències per part d’estrangers . Però la realitat és que això és complicat d’assolir a causa de la legislació europea, que impedeix restringir la lliure circulació de persones i capital dins la Unió. En aquest sentit, cal tenir en compte que la Llei d’habitatge de les Illes del 2021 estableix un marc per garantir el dret a l’habitatge, malgrat que ara les esperances estan posades en la nova legislació estatal en aquesta matèria. La norma permet establir zones considerades ‘tensades’ a causa dels alts preus, concepte que la presidenta del Govern balear,Francina Armengol, vol estrendre al conjunt de les Illes per poder així regular el preu de l’habitatge.
La petjada dels fons d’inversió
Un altre actor que influeix en el preu i l’oferta del parc d’habitatge de les Illes són els fons d’inversió. Durant els quatre primers mesos del 2022, aquests fons han invertit entre 960 i 1.000 milions d’euros a Espanya. Segons la membre del consell assessor de GN Group, Inma Ranera, aquestes dades s’acosten molt a les d’abans de la pandèmia, quan es van invertir més de 4.500 milions d’euros. L’any passat es van invertir 3.180 milions i a les Balears, 540, un 17% del total.
Arran de la crisi del 2008 el fons d’inversió es feren forts i des d’aleshores el seu pes ha augmentat a costa de les famílies que no pogueren pagar les hipoteques. Els bancs es van quedar amb una quantitat molt gran d’habitatge i com que eren un actiu que no donava beneficis a gran escala els preus dels immobles i dels lloguers van baixar a mínims el 2013. A partir d’aquí, les entitats bancàries van començar a vendre les carteres d’habitatge als fons d’inversió. Una de les operacions més sonades és la que va fer CaixaBank, que va vendre la seva cartera de tot l’Estat a Blackstone per 800 milions d’euros.
Però per molt que acumulen habitatge, els bancs “no el posen al mercat, el retenen perquè així fan pujar el seu preu”, assenyala el catedràtic de Geografia de la Universitat de les Illes Balears (UIB), Jesús González. En aquest punt, diu que “a les Balears hi ha la consciència que falta planta d’habitatge, però és errònia: el que falta és que es posi al mercat”.
Una altra prova de la incursió dels fons d’inversió és que s’han començat a detectar compres d’habitatges on mai s’havien fet. Una zona que coincideixen a esmentar els experts és Son Gotleu, el barri més pobre de Palma i dels de menor renda de l’Estat. El propietari de la immobiliària Viviendas José Gómez, que porta el seu nom, ha començat a detectar aquest fenomen al barri. “Aquests fons cerquen un tipus de rendibilitat ràpida i ho fan amb especulació pura”, reconeix Gómez, qui avisa: “Si és un fons amb seu a un altre país, no pagarà els imposts aquí, però se’n lucrarà”.
La presidenta de l’API, Natàlia Bueno, reconeix que els preus estan pujant amb molta força per aquest altre capital que inverteix “sense miraments”. Bueno explica que a les subhastes de patrimoni de l’Estat s’estan comprant pisos a Son Gotleu per damunt del preu de mercat. Segons l’experta, “també s’estan expandint per Pere Garau i el polígon de Llevant”, dos barris on també es concentren les rendes més baixes, que assegura que abans “tenies moltes feines per vendre un pis per 50.000 euros en aquestes zones, i ara difícilment es poden trobar immobles per menys de 70.000”. Per això, assegura que “s’estan veient les primeres passes de la gentrificació d’aquests barris”.
Sigui com sigui, el total de cases que hi ha en mans dels fons d’inversió no és una dada a l’abast de tothom. Per obtenir la quantitat exacta, l’experta en Desigualtats Urbanes de la UIB Sònia Vives assegura que “la fórmula és que el Govern de les Illes faci pública la llista de grans tenidors –aquells que tenen deu habitatges o més, segons la Llei d’habitatge– del territori, però no ho fan”. Ara bé, Vives assenyala que un indicador pot ser l’historial de la procedència dels desnonaments que s’han fet. Així doncs, les dades de l’Oficina Antidesnonaments de l’Ajuntament de Palma confirmen la tesi: el 2015 hi va haver set desnonaments per ocupació il·legal a immobles de fons d’inversió i enguany, durant els primers quatre mesos, ja n’hi ha hagut 74.
Finalment, el lloguer vacacional es posiciona com un altre possible factor damunt el preu de l’habitatge. Segons un informe del Centre d’Estudis Immobiliaris (CRES) de l’Steinbeis Transfer Institute (STI), el preu dels allotjaments de lloguer vacacional ha pujat un 4,5% des de l’any passat, de 5.080 a 5.309 euros de mitjana el metre quadrat. Les zones més cares de l’illa són la d’Andratx, on es troben les rendes més altes, i tot el territori circumdant –al nord-oest de Mallorca– amb un preu mitjà de 7.319 euros el metre quadrat. El segueixen Palma, amb 6.520 euros per metre quadrat, i la regió del sud-est (Llucmajor, Campos i Santanyí), amb 5.044 euros el metre quadrat de mitjana. En aquesta última, sumada a la regió del nord-est, els preus s’han incrementat un 10% respecte de l’any passat. A totes les altres zones de Mallorca, més d’un 4%.
De fet, l’increment de l’oferta de lloguer vacacional coincideix amb una pujada del preu de l’habitatge en zones de l’Arxipèlag que eren més econòmiques. Així ho demostren les dades de l’INE: revelen que Inca, Llucmajor i Manacor estan entre els municipis on els preus s’han disparat més del 2015 al 2020, un 17%; un 13% i un 13%, respectivament.
![Gent passejant pel Portitxol, Molinar.](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 16 9"%3E%3C/svg%3E)
