Ja no s'apujarà el lloguer amb la inflació, sinó amb un nou índex: com funciona?

BarcelonaEl mecanisme que fins ara ha servit per actualitzar anualment el preu dels lloguers sobre la base de la inflació canviarà a partir del 2 de gener. L'Institut Nacional d'Estadística (INE) ha publicat aquest divendres un nou índex de referència, tal com preveia la llei estatal d'habitatge aprovada el maig del 2023.

Què canvia?

A partir de l'any que ve, els contractes de lloguer només podran aplicar l'actualització anual de preus sobre la base d'un índex creat expressament per als lloguers. L'objectiu del nou mecanisme és desvincular els lloguers de la inflació, i així evitar que quan aquesta es dispari, com ha passat els últims anys, els lloguers pugin de cop i s'accentuï la crisi de l'habitatge.

Aquesta actualització anual del preu del lloguer queda recollida en l'article 18 de la llei d'arrendaments urbans (LAU) i estipula que només pot portar-se a terme cada any de vigència de contracte en els termes pactats per les parts. També recull que l'actualització anual del preu no pot excedir l'índex de preus al consum (IPC) i que l'arrendatari ha de comunicar-li per escrit al llogater, incloent-hi el percentatge d'increment.

Com afectarà el llogater?

Aquest nou índex, d'entrada, només afectarà tots els contractes de lloguer que s'hagin firmat des de l'entrada en vigor de la llei d'habitatge estatal, que va ser el 25 de maig del 2023. Durant la vigència d'un contracte, el preu del lloguer només pot augmentar amb aquesta actualització del preu, a la qual els últims dos anys s'ha posat un topall per evitar "augments desproporcionats", ja que la inflació va arribar a registrar augments interanuals del 10%. El govern espanyol va limitar aquesta actualització al 2% per al 2023 i, per a aquest any, al 3%, tot i que la inflació ja s'ha situat per sota d'aquest últim valor.

Aquest nou mecanisme és complementari al control dels preus dels lloguers en zones tensionades que el govern espanyol també va incloure en la llei d'habitatge. Aquesta limitació, actualment en vigor, consisteix en dues mesures: la prohibició d'apujar el preu del lloguer respecte al contracte anterior –excepte alguns casos– i la posada en marxa d'un índex de control de preus que obliga grans tenidors –a Catalunya, propietaris de cinc pisos o més– i els pisos que es posin al mercat per primer cop en cinc anys a situar el preu del seu pis dins un rang de preus determinat.

Quant pot apujar el preu el propietari?

El nou índex de referència tindrà en compte l'índex de preus de consum (IPC) i l'índex de preus de consum subjacent –que no inclou ni l'energia ni els aliments frescos, que són més volàtils–. També considerarà les diferències entre les taxes de creixement anual d'aquests dos indicadors cada mes i, a més, dos paràmetres: un que tingui relació amb el creixement esperat a llarg termini de l'índex, i un altre que serà un coeficient moderador d'aquestes diferències.

Així, tal com recull la resolució publicada aquest divendres per l'INE, el nou índex "serà el mínim valor" entre la taxa de variació anual de l'IPC, la taxa de variació anual de l'IPC subjacent i la taxa de variació anual mitjana ajustada. L'INE es basarà en l'última dada d'inflació disponible i el valor resultant es publicarà cada mes.

"La fórmula està pensada perquè tingui efectes quan la inflació sigui superior al 2% perquè si l'IPC o l'IPC subjacent no superen el 2%, el càlcul de la nova fórmula surt superior a la inflació i, per tant, no s'aplicarà", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues. Per exemple, si s'aplica la fórmula sobre una inflació del 0,5% –suposant que és el valor mínim entre l'IPC i l'IPC subjacent–, el valor del nou índex és 1,25%. Però si s'aplica sobre una inflació del 2% –l'objectiu de taxa d'inflació a mitjà termini del Banc Central Europeu (BCE)–, el valor de l'índex és 2%. En canvi, si el valor més baix entre l'IPC i l'IPC subjacent se situa en el 5%, per exemple, la fórmula col·loca el nou índex en el 3,5% –0,5 punts per sobre del topall d'enguany–. Així, com més augmenta la inflació més baix és el nou índex, per evitar que es dispari el preu de l'habitatge. El 2 de gener, quan es publiqui el primer valor del nou índex, és probable que aquest se situï en el 2,2%, tenint en compte les últimes dades disponibles –quan el valor més baix entre IPC i IPC subjacent era 2,4%– i aplicant-hi els càlculs que es veuen a la foto.

Què diu el sector?

El grup Lloguer Segur considera que aquest nou índex no és una eina que atengui la realitat del mercat de lloguer, sinó "un topall a l'actualització de les rendes" perquè aquestes es trobin sempre per sota la inflació real i, per tant, considera que "desincentivarà" el mercat de lloguer i la generació de més oferta. "Aquest nou índex és una intervenció sobre l'actualització de les rendes de lloguer. El govern espanyol ha perdut l'oportunitat de fer un vertader índex de referència fiable, flexible i real del mercat", assegura el president de la companyia, Antonio Carroza.

Gorgues creu que, a llarg termini, l'índex perjudicarà els nous contractes. "Evitarà que es renovin perquè els anteriors a la llei d'habitatges poden aplicar l'IPC i, com a propietari, tu no voldràs fer nous contractes per no perdre els avantatges de poder aplicar el 100% de l'IPC; això acabarà provocant que acabin en tàcita reconducció. És una altra mesura que elimina dinàmica del mercat", afegeix.