El laberint (amb sortida) de les hipoteques variables

BarcelonaLes primes de risc són història. Els indicadors funestos per excel·lència d’aquesta crisi de preus són les dades de la inflació i l’evolució diària de l’Euríbor a deu anys, que es coneix en els dies laborables a les 11.00 hores i que famílies i empreses s’han acostumat a consultar gairebé de manera diària.

Si ho fan és perquè aquest indicador s’ha disparat a nivells insòlits en molt pocs mesos. L’Euríbor (l’indicador a què van referenciades la gran majoria d’hipoteques variables) va tancar l’any passat en negatiu, al nivell del -0,501%. Després d’escalar mes a mes durant tot l’any, la setmana passada va arribar al 2,625%. L’increment en aquests nou mesos ha estat de sis vegades els nivells del 2021.

I això vol dir que tan bon punt a les famílies se’ls apliqui l’actualització del préstec, patiran un fort encariment. Com a indicador: En una hipoteca de 200.000 euros demanada a 30 anys, cada punt d’ascens de l’Euríbor encareix en 100 euros el rebut mensual. Si l’Euríbor està ara en el 2,4% una família a qui se li actualitzi ara veuria com la hipoteca se li encareix en 240 euros.

Tipus variable o fix

Això afecta únicament les famílies que tenen la hipoteca a tipus variable i se’n lliuren els que la van contractar a tipus fix. La mala notícia és que tot i que en l’últim any ja són majoria els que la fan a tipus fix per driblar l’Euríbor, les hipoteques variables continuen sent una aclaparadora majoria a Espanya.

A finals del 2021 hi havia a Espanya 5,5 milions d’hipoteques en total, de les quals 4,1 milions (el 75%) eren a interès variable. Així, 4,1 milions de famílies estan vivint amb preocupació l’evolució dels últims mesos perquè ja els impacta o impactarà a la butxaca.

Aquestes famílies (empreses i autònoms amb deutes a tipus variable també estan en la mateixa situació) s’han trobat des de l’inici de la pujada de l’Euríbor en un laberint força irresoluble: quan han anat a les entitats financeres a renegociar la hipoteca i preguntar per un tipus fix, s’han trobat que l’entitat els ofereix tipus fixos, però molt superiors a l’Euríbor actual, en una oferta que no només no els soluciona el problema, sinó que fins i tot els l’encareix. Com a exemple: al juliol, quan l’Euríbor no arribava a l’1%, oferien tipus fix del 2,5%. I ara mateix, quan l’Euríbor mitjà és del 2,45%, ofereixen tipus fix que en alguns casos arriba fins al 4% o al 5%.

La solució, els professionals

La situació és aparentment un laberint sense sortida, però de fet sí n’hi ha una per trobar una hipoteca a tipus fix a condicions favorables. Els brokers no negocien amb les oficines bancàries, sinó amb les centrals, i operen amb totes les entitats.

Són ells els que fins i tot ara poden aconseguir bones ofertes, que dependran de cancel·lar anticipadament l’anterior hipoteca (amb un cost que en funció del que tinguis signat pot rondar xifres d’entre 1.000 i 1.500 euros, de mitjana) i fer-ne una de nova. Fix o, potser, mixta. “Aquesta modalitat et permet tenir cinc o deu anys a tipus fix i després passar-la a variable; és interessant perquè és flexible i et redueix la incertesa en els pròxims anys”, explica Ricard Garriga, conseller delegat de la fintech Trioteca.

La figura dels brokers té un benefici afegit, que és que en alguns casos són els bancs qui paga el servei per haver-los portat nous clients. Quan sí que cobren, i en funció del tracte i el servei, poden cobrar xifres que van entre els 1.000 i els 8.000 euros per un canvi d’hipoteca.

Assegurances i altres productes associats

Els experts també recorden que una cosa que cal consultar sempre és el preu dels productes associats a la hipoteca, com ara les assegurances de vida o de la llar, sovint amb condicions més cares que les del sector i que s’ha de demanar revisar anualment.

Un altre dubte important a l’hora de pensar què fer amb la hipoteca variable és què passarà l’any vinent amb els tipus d’interès i l’Euríbor. Hi ha un cert consens que no baixarà abans de mitjans de l’any vinent. Com a referència, Ricard Garriga recorda que l’Euríbor negatiu que hi ha hagut en els últims anys ha estat una anomalia històrica, i que els nivells màxims en aquest temps ha estat per sobre del 5,5%. La mitjana en aquestes últimes dues dècades ha rondat el 2%.