Els pisos s’encareixen i la venda s’acosta a màxims

Palma/BarcelonaLes dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE) són clares. La compravenda d’habitatges a les Balears i a Espanya ja ha superat els nivells que tenia l’any 2008, quan va esclatar la bombolla immobiliària. A les Illes, amb devers 2.000 operacions més ara que llavors: el 2008 es varen vendre 12.000 habitatges a l’Arxipèlag, mentre que el 2021 es varen superar de llarg les 14.000 unitats. A Espanya, el 2008 varen ser poc més de mig milió i el 2021 ja s’acostaven a les 600.000 operacions de compravenda. Una recuperació llarga que va viure els seus mínims l’any 2013, quan a la crisi financera s’hi va sumar la crisi del deute.

Per tant, la compra d’habitatges s’ha recuperat malgrat que els preus, des dels mínims del 2013, no han deixat de créixer. Indica això el perill d’una altra bombolla immobiliària? Pel catedràtic d’Economia de la UPF José García Montalvo, no. Per què? Allò que impulsa ara el mercat no és una bombolla de crèdit –els bancs són molt més prudents–, sinó el fet que “hi ha molta liquiditat en els mercats”.

Algunes dades ho corroboren. El darrer informe de la consultora immobiliària CBRE indica que en el primer trimestre d’enguany s’han invertit a Espanya 4.300 milions d’euros en el sector, de manera que s’ha multiplicat per 2,5 la inversió del mateix trimestre de l’any passat i se situa com el segons millor trimestre de la història. Més de la meitat de la inversió va anar a Madrid i Barcelona, i un 53% de la inversió la varen aportar fons immobiliaris, fons d’inversió i fons privats. Segons aquesta consultora, el sector del Living va registrar 1.135 milions d’euros de transaccions del gener al març, un 50% més que el mateix període del 2021 i un 48% més que la mitjana dels darrers tres anys.

Per Manuel Población, director de residencial i sòl de la consultora a Espanya, “el segment residencial en lloguer ha mostrat un comportament molt positiu el primer trimestre, malgrat les tensions inflacionistes i la incertesa geopolítica i econòmica”.De fet, aquest executiu espera que la tendència es mantingui durant tot l’any.

De fet, els fons inversors s’han llançat a la inversió en el denominat built to rent –construir per llogar–. Segons CBRE, s’estima que el 2025 a Espanya el 27,3% de les llars viuran en règim de lloguer, és a diir, més de 5 milions, la qual cosa significa un 12% més que el 2020. La conclusió és evident: si creix la compravenda d’habitatges i també creix el nombre de famílies que viuen de lloguer, significa que moltes de les compres es fan com una inversió.

El professor García Montalvo ho té clar. Els inversors han tornat al mercat immobiliari, potser amb més força a Madrid, perquè l’habitatge “continua sent un actiu molt bo”. “Durant la pandèmia –recorda aquest acadèmic–, la inversió en habitatge va caure, però s’ha recuperat amb escreix”.

Els inversors continuen interessats a comprar habitatges per llogar. En són una bona prova les dades que indiquen que des del 2013, tant a Palma com a les Balears, els preus no han aturat de pujar, exceptuant els dos darrers cursos. Però l’interès dels inversors es manté perquè “la renda mitjana de lloguer, tal com prevèiem, comença a reprendre la senda a l’alça després del reajustament a la baixa observat com a conseqüència de la pandèmia”, indica Población, que considera que la baixada va ser conjuntural i la previsió és “una pujada a curt i mitjan termini”.

CBRE, en el darrer informe, ja reflecteix aquest augment del preu del lloguer. Segons la consultora, la renda de mitjana a Espanya és de 10,8 euros el metre quadrat al mes el primer trimestre, un 2% més que el mateix trimestre de l’any anterior. Però a Madrid és de 15 euros el metre quadrat al mes, un 3% més. I a Palma, segons Idealista, el preu és d’11,6 euros, ja que ha pujat un 5,17% respecte de l’any passat.

Un exemple de l’interès dels inversors en el sector residencial és l’operació més gran que hi ha hagut a Espanya aquest 2022: el fons alemany Patrizia va comprar una cartera residencial a Barcelona per 600 milions d’euros. Segons CBRE, els fons d’inversió, asseguradores i promotores varen impulsar el creixement, amb una important aportació de diners estrangers, ja que Alemanya hi va aportar el 76% de la inversió i els Estats Units, el 8%, mentre que Espanya hi va invertir el 8% del total.

Malgrat el bon moment del sector, també hi ha ombres. D’una banda, la inflació i l’encariment de les matèries primeres estan frenant la construcció i, per tant, la construcció d’habitatge nou. I de l’altra, hi ha la més que previsible pujada de tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE), seguint el que ja ha fet la Reserva Federal (FED) als Estats Units i el Banc d’Anglaterra (BoE) al Regne Unit. “La pujada de tipus d’interès tindrà un efecte en els compradors”, explica García Montalvo, malgrat que no preveu un daltabaix, perquè l’interès dels inversors continuarà existint. Una altra cosa seran les famílies, que “continuaran comprant, encara que sigui una mica més difícil”, explica l’acadèmic, tot i que es preveu que l’encariment dels crèdits serà suau i espaiat en el temps. Tot i això, és previsible que hi hagi un canvi en el mercat hipotecari, amb una pèrdua de pes dels crèdits a tipus fix per tornar de nou al domini de les hipoteques a tipus variable.