Els preus dels habitatges nous es disparen al ritme de la bombolla del 2007

BarcelonaFa mesos que es pren el pols al mercat de l'habitatge per conèixer l'abast de la pujada de tipus. Primer va baixar el nombre d'hipoteques que es firmen, que encadenen diversos mesos amb caigudes del 30% respecte a fa un any, i després les compravendes, amb molt més retard per l'ús de l'estalvi i l'ajuda familiar per pagar al comptat els habitatges. El que no ha baixat encara són els preus, i de moment no presenten símptomes de refredament.

El cert és que no només han resistit, sinó que han continuat augmentant, sobretot en el tercer trimestre d'enguany. Els preus mitjans dels habitatges a Catalunya i a tot Espanya han crescut un 3,8% i un 4,5%, respectivament, en comparació amb el mateix període del 2022, segons les dades publicades aquest dimarts per l'Institut Nacional d'Estadística (INE).

La dada més rellevant darrere aquesta tendència és l'increment del preu dels habitatges d'obra nova, que entre el juliol i el setembre s'ha disparat un 11% de mitjana a tot l'Estat. No havia crescut tant des de l'esclat de la bombolla immobiliària, concretament en el tercer trimestre del 2007, quan va augmentar un 11,4%. A què es deu aquest comportament?

"Tenim molt poca oferta d'habitatge, especialment d'habitatge nou i a les zones on hi ha més demanda. És probable que a les zones on ha pujat menys el preu d'obra nova hi hagi poca demanda i poca oferta, com a Extremadura i Castella-la Manxa. Estem parlant de l'Espanya buidada", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, Òscar Gorgues. Les comunitats amb increments més elevats són Navarra (7,6%), les Canàries (6,6%) i Cantàbria (5,9%).

A Catalunya, l'augment del preu de l'obra nova ha estat similar, del 10,2%, però els últims trimestres ja havia registrat alces fins i tot superiors, com és el cas del primer trimestre del 2019, quan va créixer un 11,9% interanual. Pel que fa al preu de l'habitatge de segona mà, va incrementar-se un 3% a Catalunya i un 3,2% a tot l'Estat.

L'habitatge, un valor refugi

Per a aquest expert, el fet que les hipoteques baixin però no baixin els preus és un indicador que l'habitatge està actuant de nou com un valor refugi. Les operacions han acabat baixant més a mesura que ha avançat l'any, però en ciutats com Barcelona les compravendes s'estan mantenint més.

En aquesta sopa de causes que expliquen l'actual situació del mercat de l'habitatge, el qual ve d'un any 2022 de rècord tot i que amb tendència a cap refredament, es conjuguen l'escassetat d'obra nova, que fa que els preus es mantinguin o pugin, amb els elevats costos dels materials de construcció, arrossegats a l'alça primer per la pandèmia i després per la guerra a Ucraïna.

Un informe recent del Banc d'Espanya deia que encara no hi havia hagut una plena translació de l'alça d'aquests costos als preus dels habitatges, cosa que l'estudi situava com un dels elements darrere la resistència dels preus a baixar.

Habitatge de segona mà

Amb tot, experts com Gorgues fa temps que també situen aquesta diferència entre l'oferta i la demanda en el mercat d'obra nova com un element que pressiona el mercat d'habitatge de segona mà. Un altre informe publicat al novembre per la UB i la immobiliària Forcadell xifrava aquest descompassament: la construcció de nous habitatges el 2023 a Espanya no superarà les 100.000 unitats, mentre que la demanda prevista supera les 250.000.

De fet, el preu de l'habitatge de segona mà va incrementar-se un 3% a Catalunya i un 3,2% a tot l'Estat, unes xifres molt similars als trimestres precedents. Per tenir una idea de la situació dels dos mercats de compravenda –obra nova i habitatge de segona mà–, cal tenir en compte que el preu del primer està en màxims històrics, mentre que el del segon no arriba als nivells del moment de l'esclat de la crisi. Això passa tant a Catalunya com a la resta de l'Estat.

"En el mercat de segona mà, on hi ha una demanda important, els preus s'estan mantenint perquè hi ha poca oferta; si mires l'oferta comercial dels portals, tot i que diguin que baixin les compravendes, l'oferta no puja", apunta Gorgues.

Aquest expert inclou també un altre element col·lateral: amb l'actual tendència a l'alça dels preus de les hipoteques, la gent que tenia la previsió de canviar de casa per comprar una propietat més cara pot haver decidit posposar aquesta decisió. "Es produeixen menys operacions i hi ha menys estoc, i el mercat es refreda. El que surt es ven ràpidament perquè hi ha poca oferta", afegeix Gorgues.

L'INE també ha donat a conèixer aquest dimarts el nombre d'execucions hipotecàries sobre habitatges habituals a l'Estat, que es va situar en 1.721 en el tercer trimestre, un 16,5% menys que en el mateix període de l'any passat i un 36,2% menys respecte al trimestre precedent. A Catalunya aquesta xifra és de 440, només per darrere d'Andalusia (592) i el País Valencià (448).