El preu i la falta de sòl urbà impedeixen construir pisos per davall dels 200.000 euros

PalmaL’alt cost del sòl urbà és un dels principals factors que impedeixen que a les Illes Balears es puguin construir habitatges amb un preu de venda al voltant o per davall dels 200.000 euros, que, segons els promotors, és el màxim que la demanda pot assumir en aquests moments. El president de la patronal de promotors de les Illes, Luis Miguel Martín, explica que en l’actualitat la repercussió mínima del cost del sòl al preu d’un pis ronda els 60.000 euros. Quan es construeix l’immoble, a un mínim de 1.100 euros el metre quadrat, i s’hi apliquen els impostos, que suposen prop del 25%, el preu es dispara molt per damunt dels 200.000 euros. Calculen que per poder fer habitatges a preus assequibles el sòl no pot superar els 15.000 euros per pis. El director general d’Habitatge del Govern, Eduard Robsy, no pot confirmar aquest càlcul, però diu que l’Institut Balear de l’Habitatge (Ibavi) edifica a un preu molt inferior perquè pot tenir cessions de sòl gratuïtes. Recorda, però, que calen més mecanismes per incentivar la col·laboració publicoprivada.

Gran part del problema de l’accés a l’habitatge prové, segons el parer dels promotors, de la mancança de sòl urbà en mans de particulars, entitats públiques i grans fons d’inversió. Sobre aquests darrers, Martín comenta que varen entrar en el mercat balear durant la crisi, però que no han fet gaires obres perquè hi ha poc sòl disponible. “S’estimen més fer un projecte de 200 habitatges a Madrid i a Barcelona que no un de 40, com passa aquí”. A més a més, afegeix que no tenen “consciència social”. Robsy apunta que moltes entitats bancàries venen habitatges que passen a mans dels fons d’inversió i que després els lloguen. “És una tendència que hem de seguir amb molta atenció”, subratlla el director general.

L’activitat en l’àmbit de la compravenda de sòl és a les Illes pràcticament la meitat de la registrada abans de la crisi. En concret, l’any passat es varen fer a l’Arxipèlag 813 transaccions de sòl urbà davant les 1.521 del 2007, l’any anterior que esclatàs la bombolla immobiliària. A més, els dos primers trimestres de 2019 encara s’ha registrat una destacada baixada sobre el mateix període de 2018, ja que s’ha passat de 441 operacions a 256, un 35% menys. Si observam el volum econòmic que mouen, es pot constatar que dels 669 milions del 2007 s’ha passat als 216 del 2018, una caiguda del 68%. En els dos primers trimestres del 2019, el volum ha estat de 80 milions, pràcticament el doble dels pitjors moments de la crisi, però lluny dels millors mesos. El 2011 va marcar el moment més baix en la compravenda de sòl a les Illes, amb 335 operacions. Això vol dir que el 2018 aquesta activitat ha augmentat un 143% en relació amb el 2011, però encara és enfora dels màxims històrics. Pel que fa al cost, s’ha passat del preu màxim de 352 euros el metre quadrat que va marcar el quart trimestre de 2007 als 286 de 2019, un 10% de baixada. En comparació amb el preu més baix durant la crisi, 170 euros en el segon trimestre de l’any 2012, el creixement és del 68%.

“Solars de rates”

El fet que part del sòl urbà estigui en mans de propietaris que no necessiten vendre’l fa necessari, segons els promotors, que les administracions alliberin sòl per poder construir habitatges, ja que a les Balears hi ha actualment molts de “solars de rates”, que és com denominen des del sector aquells terrenys abandonats on no es pot construir per raons de la normativa, la qual, segons Martín, “és molt restrictiva i enrevessada i està pensada per a ciutats de fa 20 anys”. Com a solució, demanen als ajuntaments que requalifiquin com a urbà aquells sòls destinats a dotació d’equipaments que finalment no han estat necessaris, ja que se’n va sobredimensionar la previsió. “Nosaltres hem proposat fins i tot assumir la construcció de l’equipament previst, com una biblioteca o un ambulatori, a canvi de poder construir habitatges al mateix solar”, destaca Martín. La Conselleria estudia totes les propostes.

Eduard Robsy assegura que encara hi ha prou sòl vacant a les Illes, però admet que el procés per tramitar obres és lent i condiciona els promotors. “Tenim molt clar que no podem deixar de fer habitatge públic, però també som conscients que la solució no es pot limitar a l’administració pública”, explica el director general, i afegeix que “la inversió és inassumible i cal treballar amb el sector privat”. Robsy valora positivament les reunions mantingudes fins ara amb el sector i qualifica la relació amb la patronal dels promotors de “molt bona”. També destaca que els promotors hagin deixat clar que no aposten per un model territorial desenvolupista i que s’excloguin els plantejaments que suposin nous creixements urbans.