Qui s'enriqueix més amb el negoci de l'habitatge?

PalmaEl sòl, la matèria primera amb què es ‘fabrica’ l’habitatge i un dels components més rellevants a l’hora de posar a l’abast dels ciutadans pisos i cases a un preu assumible, ha assolit el primer trimestre d’aquest 2024 a les Illes no només el seu rècord absolut, amb 360 euros el metre quadrat, sinó que ja duplica la mitjana estatal, que es troba en 167 euros el metre quadrat.

Si la base sobre la qual s’edifica és tan cara –de fet, ni en els temps de la bombolla immobiliària s’havia arribat a aquesta xifra–, hi ha una cosa que queda clara:els habitatges de les Illes no tindran un preu a l’abast de les rendes mitjanes ni a curt ni a mitjà termini. “Hem entrat en un camí de no retorn”, admet el president dels promotors immobiliaris de les Balears, Luis Martín, per a qui “vivim la tempesta perfecta perquè tenim un dèficit de 20.000 habitatges i una població que en poc temps ha augmentat en 100.000 persones i, per tant, el preu del sòl és, efectivament, molt car per la seva escassetat, entre d’altres factors”. A més, explica el director general d’Habitatge i Arquitectura, José Francisco Reynés, “hi ha una gran escassetat de sòl finalista, és a dir, d’aquell que tramitant una llicència ja pots edificar un plurifamiliar. Aquesta realitat és una de les que provoca que el sòl que hi ha sigui tan car”.

Quan un ciutadà compra un habitatge, no acaba de tenir clar on van a parar els seus doblers, i normalment sol ignorar que un de cada tres euros que gasta van a la butxaca del propietari del solar on s’aixeca l’edifici. Així, un augment important d’aquest concepte, com el que han experimentat les Balears, té unes conseqüències demolidores damunt el preu final.

El principal beneficiat

Llavors, el principal beneficiat per l’increment del preu de l’habitatge no és, en contra del que es pugui pensar, el sector de la construcció, sinó els que tenen els solars en propietat. “Nosaltres, segons dades d’Impulsa, només tenim un benefici d’un 5,6% de mitjana, cosa que suposa menys benefici que altres sectors empresarials. I a sobre el 2021 vàrem patir uns increments de costos de material en un any equivalents al que havia passat els 15 anys anteriors”, explica Sandra Verger, gerent de l’Associació de Constructors de les Illes Balears.

Observant les xifres d’evolució del preu del sòl a les Illes, un propietari que tingui uns terrenys en condicions de ser urbanitzats ha guanyat un 80% en poc més d’una dècada. Només cal deixar passar el temps i veure com creix el seu valor sense que calgui fer-hi cap inversió. Llavors és quan apareix el promotor i vol comprar per poder fer el seu negoci. “Però jo diria que començam a tocar sostre, perquè la gent directament ja no pot pagar el que nosaltres ens veim obligats a cobrar. A mi, com a promotor, alguns propietaris em demanen un preu per un solar a un carrer qualsevol de l’eixample de Palma que m’obligaria a vendre pisos per més de 500.000 euros. Ni els bancs finançaran els compradors, ni jo vull aquest risc. Els salaris són els mateixos i, per tant, el preu del sòl està allunyant-se del que poden assumir els particulars, fent ja un esforç sobrehumà. Per tant, m’atrevesc a dir que el preu del sòl no pot pujar més ja”, diu Luis Martín, president dels promotors.

I què en diu la llei?És possible acumular un sòl urbà sense desenvolupar i especular sense límits?“La llei estableix mecanismes molt clars per impedir això”, respon l’especialista i exdirector general de territori del Govern, Luis Corral, qui no té cap problema a admetre que “s’incompleix per sistema”. “A la norma estatal, l’any 2017 amb la Llei d’urbanisme de les Balears (LOUIB) encara li afegírem contingut i, en resum, va quedar establert que si no desenvolupes i fas cases en quatre anys, aquest sòl pot fins i tot ser expropiat o subhastat. La intenció és evitar aquesta acumulació de capital per part de persones que no assumeixen risc, només tenen sòl. Però cap ajuntament s’ha atrevit a fer-ho”, lamenta. “Ni a les Balears ni en tot l’Estat”, afegeix. “Als promotors ja ens aniria bé que algú s’atrevís a aturar aquesta bogeria. Deixau-me que insisteixi:nosaltres no guanyam més com més car és el producte; nosaltres si trobam un sòl que està més car que el que pot pagar el ciutadà, el que feim és que ja directament no ens arriscam, i això està passant”, assegura Luis Martín.

La cessió de sòl als ajuntaments

A més dels terminis antiespeculació que fixa la llei i que incompleixen per sistema els ajuntaments, la normativa preveu ja històricament una cessió obligatòria d’un 10% de cadascun dels aprofitaments urbanístics que es fan a un municipi. “En aquest cas, el particular, el promotor, compleix estrictament amb la norma, i lliura aquest percentatge. Al cap dels anys són enormes quantitats de sòl públic que precisament, entre d’altres coses, són per poder fer-hi habitatge públic. I el més trist és que molts municipis el venen per finançar altres actuacions, fet que suposa un frau absolut, i després hem de sentir laments municipals que no hi ha sòl per a promocions socials”, critica Luis Corral.

En opinió del director general d’Habitatge, José Francisco Reynés, tot i l’escassetat, a les Balears “i principalment a Palma”, hi ha borses de sòl urbà que s’haurien d’haver desenvolupat “i que per una sèrie de restriccions practicades els anys anteriors, han estat completament bloquejats. El cas de Palma és paradigmàtic, té molts metres quadrats, però l’actual Pla General en complica el desenvolupament”. Segons Reynés, “és una prioritat absoluta agilitar la sortida al mercat d’aquest sòl per atendre les grans necessitats actuals”, conclou.