El súper, refugi dels inversors immobiliaris

BarcelonaLa inversió immobiliària a Espanya tancarà l’any amb una caiguda del 30% respecte a l’any passat. És el vaticini de la consultora immobiliària CBRE. Tot just fregarà els 9.000 milions d’euros. La pandèmia del covid-19 també ha passat factura al sector, però mentre els inversors s’ho pensen abans de comprar oficines, hotels o locals comercials tradicionals, hi ha alguns segments en què el negoci va bé. És el cas dels edificis de pisos per llogar, la logística i també els actius alternatius, com les residències d’estudiants o de la tercera edat. Però, per sobre de tots aquests, en sobresurt un: el locals on hi ha instal·lats supermercats.

“Clarament els actius del sector de l’alimentació s’han mostrat com un producte absolutament anticrisi”, explica Daniel Jiménez, director de retail a Barcelona de la consultora Savills Aguirre Newman, que reconeix que hi ha “molt interès” dels inversors per la compra d’aquest tipus d’actius.

Les operacions d’aquesta mena ja estan en marxa i algunes s’han signat en els últims mesos. És el cas de la cadena basca Eroski, que el mes passat va vendre a Reit W.P. Carey per 86 milions de euros un total de 27 locals. És una operació de sale & leaseback, és a dir, Eroski ven els supermercats a un inversor, però s’hi queda de lloguer durant un període llarg de temps. Una fórmula que permet a la cadena de distribució fer caixa i a l’inversor obtenir una rendibilitat per la inversió, ja que té assegurats els ingressos del lloguer. En total, aquesta operació incloïa 45.000 metres quadrats de supermercats ubicats al País Basc, les Balears, Navarra i Cantàbria.

Però no és l’únic cas. Al mes d’octubre Mercadona, la primera cadena de distribució a Espanya, també es va vendre 27 supermercats al fons d’inversió LCN Capital Partners European Fund III per 180 milions d’euros. La formula també va ser de sale & leaseback, és a dir, Mercadona continuarà ocupant aquests locals i operant normalment. Són locals que estan repartits per tot l’Estat, però principalment a Andalusia, Catalunya i Madrid.

La consultora Cushman & Wakefield, en el seu últim informe, indica que el comerç ha sigut el 2020 el segon sector que més inversió immobiliària ha captat, un 27% del total, bàsicament per dues operacions de centres comercials i per les de sale & leaseback de supermercats.

“Al mercat hi ha molta liquiditat i l’immobiliari atreu els inversors, ja que els tipus d’interès són molt baixos i la previsió és que continuïn així bastant temps”, explica Daniel Jiménez. Però mentre en els sectors més tradicionals, com les oficines, els inversors estan a l’expectativa de saber com afectarà la pandèmia els preus de compra i també els lloguers que es paguen, el sector dels supermercats dona seguretat, ja que no han estat afectats per tancaments relacionats amb la pandèmia i segueixen operant amb normalitat perquè es consideren un servei essencial. Això sí: al ser un valor tan segur, els preus per fer la inversió pugen, mentre que els lloguers en les operacions de sale & leaseback es mantenen. Això, explica Jiménez, porta a una reducció de la rendibilitat prevista per a l’inversor. “Les rendibilitats han baixat mig punt”, explica. Però malgrat aquest descens, la seguretat compensa els inversors immobiliaris.

De la moda als súpers

Jiménez destaca que en la crisi actual els supermercats són el valor refugi, quan en l’anterior crisi, la del 2008, el valor refugi van ser els locals dels principals eixos comercials, molts dels quals lligats a la moda. Llavors, explica aquest expert, el turisme va ser clau. Les botigues de moda es mantenien als principals carrers comercials, com poden ser a Barcelona el Portal de l’Àngel, el passeig de Gràcia o la rambla de Catalunya, perquè els turistes seguien venint i consumien en aquests locals.

Ara, però, la mobilitat s’ha aturat de cop i el turisme ha caigut en picat. El consum en les botigues de moda es desploma en el comerç tradicional per la pandèmia i el comerç electrònic, mentre que el de l’alimentació es manté, cosa que ha canviat el paradigma i ha convertit els supermercats en l’actiu refugi.

Per fer-se una idea de com ha afectat la crisi del covid-19 les botigues de moda, Daniel Jiménez dona algunes dades. Abans de la pandèmia la disponibilitat -superfície lliure- del passeig de Gràcia se situava entre el 3% i el 4%. Actualment, explica, ha pujat i se situa entre el 13% i el 14%. I abans de la pandèmia es tancaven en aquest eix entre 10 i 12 operacions a l’any; aquest any seran només tres.

Jiménez preveu una recuperació a partir de mitjans de l’any que ve en la inversió en els locals de moda i una normalització d’aquí uns 18 mesos si hi ha vacunació generalitzada i es recupera el turisme. Per això, explica, sorgiran “moltes oportunitats d’inversió” en els principals carrers comercials.