El termòmetre dels honoraris: per què ara hi ha agències que els cobren al comprador?

BarcelonaEt vols comprar un pis. Vas a veure'l. Arribes a la porta i et fan firmar un full de visites. En lletra petita hi diu que, si el compres, hauràs de pagar una comissió del 3%. Hi ha qui marxa, i hi ha qui el firma. És una pràctica habitual de certes agències i, segons algunes sentències, una clàusula abusiva.

També és la forma més agressiva d'una estratègia comercial que s'obre pas en mercats on la demanda és elevada, com a la ciutat de Barcelona, i que consisteix en cobrar honoraris al comprador, quan tradicionalment sempre han anat a càrrec del venedor. Tot i la davallada d'hipoteques i la consegüent caiguda d'operacions, el sector segueix dinàmic i els preus han seguit a l'alça, un fenomen que els experts atribueixen a una demanda impulsada per l'estalvi i la inversió estrangera que sobrepassa l'oferta.

"Jo diria que està relacionat amb la quantitat d'agències que hi ha i en com de difícil és tenir una cartera. Com que tenen competència, les immobiliàries abaixen els honoraris als propietaris i, si no tenen prou ingressos, busquen la supervivència cobrant a l'altra banda. Són polítiques comercials", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, i diu que les agències "més top" no opten per aquesta pràctica.

Una pràctica a l'alça

La immobiliària Vivendex fa un any que va decidir repartir els costos immobiliaris. "Els preus segueixen a l'alça, desapareix oferta i el mercat es tensa. Ho fem per arribar al propietari i creiem que és més just. Cada vegada hi ha més gent que ho fa", explica el seu conseller delegat, Francesc Quintana, que atén l'ARA des d'un congrés d'habitatge al País Valencià, territori on per tradició es reparteixen entre les dues parts.

Aquesta divisió, que en el seu cas consisteix en cobrar un 2% a banda i banda, no la fan en totes les operacions. "Nosaltres no ho volem fer d'amagat, tot i que hi ha immobiliàries que ho fan –diu Quintana–. Ara bé, imagina't un àtic. N'hi ha poca oferta i molta demanda. Doncs li cobro un 1% al venedor i un 3% al comprador, per exemple. És una cosa que valorem", afegeix, i diu que té sentit tenint en compte l'alça de la figura del personal shopper immobiliari, que presta serveis al comprador.

Fins i tot hi ha anuncis que avisen al comprador. "Tu veus el pis anunciat per 500.000 euros i, en lletra petita, diu que els honoraris van a càrrec del comprador. Aleshores, quan tu fas la visita, et fan firmar un paper que diu que, si compres el pis, acceptes que has de pagar un 3%", explica a l'ARA l'agent immobiliària Gaëlle Esqué. "Només passava amb un tipus d'agència, que era Tecnocasa. Però ara sembla que hi ha un desplaçament del cobrament de la comissió", afegeix, i assegura que amb el topall al lloguer i l'obligació de pagar honoraris per part del propietari, aquest és quan es planteja vendre-se'l.

Per al personal shopper immobiliari Jordi Clotet el més lògic és cobrar al venedor, que és qui contracta el servei, i assegura que amb aquest repartiment qui hi perd és el propietari perquè li redueix la possibilitat de trobar eventuals compradors.

Què hi diu la llei?

A diferència del mercat de lloguer, en el qual els honoraris recauen en l'arrendador, sigui persona física o jurídica –així ho va estipular la llei estatal d'habitatge aprovada l'any passat–, en les operacions de compravenda es poden cobrar a les dues parts. Segons la llei catalana 18/2007 del dret a l'habitatge, aquesta comissió ha de quedar fixada en la nota d'encàrrec, un document obligatori pel qual el venedor i l'agent plasmen l'ordre de venda.

L'advocada experta en dret immobiliari Helena Gallardo explica a l'ARA que el fet de firmar un full de visites, que majoritàriament suposa posar una creu en un paper, no forma part de l'encàrrec de venda, de manera que no és suficient per cobrar-la. La jurisprudència existent recull casos com una sentència de l'Audiència Provincial de València del juliol del 2021, que va desestimar una demanda d'Engel & Volkers que reclamava honoraris al comprador per haver adquirit un habitatge directament al propietari tot i haver firmat un full de visites que incloïa una comissió. Una altra sentència de l'Audiència Provincial de Cadis també va desestimar la demanda d'una agència perquè no constava acreditat que la immobiliària hagués informat adequadament i amb caràcter previ a la firma del document de la càrrega econòmica derivada de la visita de l'habitatge. En els dos casos, es considerava abusiva.

"En la compravenda, no hi ha cap obligació. Hi ha jurisprudència que diu que ha de ser un document contractual en què quedi clar que els honoraris responen a la mediació immobiliària i no pot afegir-se en un mer full de visita d'una finca", explica a l'ARA l'advocat especialitzat en dret immobiliari Alejandro Fuentes-Lojo. Aquest expert assegura que fer pagar les comissions al comprador és una tècnica comercial més i que jurídicament no ha canviat res, a diferència del que ha passat en el mercat de lloguer. "Ho fan per poder cobrar dels dos costats, hi ha més competència al mercat: abaixen la comissió al venedor i també la demanen al comprador", afegeix.