Vols hipotecar-te? El finançament de l'habitatge, cada cop més difícil

BarcelonaMalgrat que creix el nombre d'habitatges que es compren sense finançament, el més habitual a l'hora d'adquirir una casa és demanar un crèdit hipotecari. Però, a diferència del que passava abans de l'esclat de la bombolla immobiliària, actualment els bancs, en una gestió més curosa del risc, no donen finançament per a tot el preu de l'habitatge. El que és usual és finançar, com a molt, el 80% del preu. Per tant, en el moment de comprar un immoble, caldrà tenir com a mínim un 20% del seu valor per aportar com a entrada.

Dos factors clau fan cada cop més difícil accedir a una hipoteca. D'una banda, els bancs estan restringint l'accés a aquest tipus de crèdits. De l'altra, la pujada de tipus del Banc Central Europeu ha tingut com a conseqüència la pujada de l'Euríbor i, de retruc, l'encariment de les hipoteques. Les dades no enganyen. El nombre d'hipoteques al gener (última dada disponible) va caure un 10% a Espanya i un 14,1% a Catalunya. I el preu al qual es van concedir va ser el més alt en una dècada: el tipus d'interès de mitjana es va situar en 3,46%. El capital concedit en aquest tipus de préstecs va caure un 12,7% i l'import mitjà de les hipoteques a Espanya es va situar en 138.149 euros (un 2,7% menys), una xifra lluny del valor mitjà d'un pis.

Per tant, cada cop és més difícil accedir a una hipoteca i cal aportar més part d'estalvis per poder comprar un pis. La tendència no sembla que hagi de canviar a mitjà termini. La morositat ha crescut el primer trimestre de l'any. "Si aquesta tendència es manté, els bancs incrementaran els requisits per a la concessió d'hipoteques, cosa que impossibilitarà l'accés al mercat a una part de la demanda, que no té prou poder financer", diu Vicenç Hernández Reche, conseller delegat de Tecnotramit. Per a l'analista hipotecari del comparador financer HelpMyCash.com, Miquel Riera, als mesos que venen es preveu que “l'Euríbor es mantindrà relativament estable entre el 3,6% i el 3,7% o tendirà lleugerament a la baixa fins al juny, data en què s'espera que el Banc Central Europeu en redueixi els tipus d'interès”.

Però què és un crèdit hipotecari? Bàsicament, és un préstec, normalment al llarg termini, en el qual la garantia és la mateixa propietat que es vol adquirir. El crèdit es pot utilitzar per adquirir la propietat hipotecària o per fer-hi reformes o, fins i tot, per altres raons, però habitualment és per adquirir l'immoble. La propietat hipotecada queda en favor del banc fins que el crèdit s'amortitza totalment o es cancel·la i, a diferència d'altres països, si no es paga la hipoteca, el banc es pot quedar la propietat, però el crèdit continua viu i, per tant, l'hipotecat ha de continuar tornant el deute. En altres llocs, com els Estats Units, el deute desapareix si es lliuren les claus de la propietat al banc.

D'hipoteques n'hi ha, bàsicament, de tres tipus: a tipus fix, a tipus variable i mixta. El Banc d'Espanya defineix una hipoteca a tipus fix com aquella en què el tipus d'interès i, per tant, la quota mensual a pagar, no canvien durant tota la vida del préstec. L'avantatge és saber per endavant quant pagaràs cada mes, sense preocupar-te per les pujades o baixades de tipus. Però l'inconvenient radica en el fet que en el moment de la contractació se sol establir un tipus superior que per a les hipoteques a tipus variable. Els terminis d'amortització solen ser més curts, al voltant d'un màxim de 20 anys.

A les hipoteques de tipus variable, l'interès es revisa cada semestre o cada any i es calcula a partir d'un índex de referència (normalment l'Euríbor) i un diferencial pactat amb el banc, per exemple, l'Euríbor més dos punts. L'avantatge és que en el moment de contractació, el tipus d'interès inicial sol ser inferior al de les hipoteques a tipus fix i se sol oferir l'opció de terminis d'amortització més llargs, normalment entre 20 i 30 anys o fins i tot més. L'inconvenient és que amb un tipus d'interès variable, podries pagar una quota més gran si els interessos pugen, encara que te'n pots beneficiar si baixen.

Finalment, per a la hipoteca mixta es cobra un interès fix durant un període inicial, que després passa a ser un tipus variable. La quota podria pujar o baixar en funció de l'evolució de l'índex de referència utilitzat per calcular el tipus d'interès.

Altres despeses

Però la hipoteca no és l'única despesa a què s'ha de fer front a l'hora de comprar un pis. El preu real acaba augmentant per altres factors. Per exemple, les assegurances. Normalment, el banc, per concedir una hipoteca, demana una assegurança de vida (de la qual el banc és beneficiari en cas de morir l'hipotecat, així s'assegura el cobrament del deute), i una assegurança sobre la casa. La llei permet contractar les assegurances amb qui es vulgui, però normalment el banc que concedeix la hipoteca aplica un descompte en el tipus hipotecari si es contracten les assegurances amb la mateixa entitat.

Altres despeses que s'han de tenir en compte són la taxació de l'immoble, les despeses de notari, gestoria i registre i, finalment, la fiscalitat. Els impostos de comprar un habitatge dependran del tipus d'immoble. Si es compra un habitatge de segona mà s'ha de tributar l'impost de transmissions patrimonials (ITP), que depèn de la comunitat autònoma i va del 6% al 10%. Per això, a algunes comunitats, com Catalunya, hauràs d'aportar un estalvi del 31%. Un 20% per a l'entrada, un 10% per a l'ITP i entre un 1% i un 3% per a les despeses de l'escriptura, segons explica la plataforma d'hipoteques Trioteca. Moltes comunitats, com també és el cas de Catalunya, inclouen bonificacions. Aquest és el cas en la compra d'un primer habitatge a Catalunya per part de menors de 32 anys, que, si compleixen uns requisits, veuen l'ITP bonificat un 5%. En cas dels habitatges de nova construcció, no hauràs de pagar l'ITP, sinó l'IVA. En aquest cas, l'impost s'abona al venedor de l'habitatge, és a dir, a la promotora. L'IVA per comprar un habitatge és del 10%.

Trioteca explica un truc per calcular aquestes despeses quan es compra un habitatge. La fórmula simple seria la següent: preu de compravenda x 0,31 = despeses inicials de comprar un habitatge.

Ajudes per a l'adquisició d'un habitatge

Com que l'accés a l'habitatge és cada cop més difícil, les diferents administracions arbitren ajudes al lloguer, però també a la compra. De vegades fins i tot és difícil saber a quines ajudes es pot accedir. A Catalunya si ets menor de 32 anys i la compra és d’un habitatge habitual, només tributaràs sobre el 5% a l'ITP. Per beneficiar-te d’aquesta reducció, la base imposable de l'última declaració de l’IRPF (sumant la base imposable general i la de l’estalvi), traient el mínim personal i familiar que no tributa, no pot superar els 30.000 euros. El receptor de l'ajuda ha de comprar l'habitatge tot sol.

Si reps una donació familiar per comprar-lo o et fan donació d'un lloc on viure i tens menys de 36 anys, obtindràs una reducció en l’impost de successions i donacions per un màxim de 60.000 euros. En cas que tinguis una discapacitat del 65% o superior, aquest import és fins als 120.000 euros. Tant si és una donació de diners com de l’habitatge, s’ha de fer constar en escriptura pública. La base imposable de l'última declaració de l’IRPF, traient el mínim personal i familiar, no pot superar els 36.000 euros. Si el que reps són diners, has de tenir en compte que per fer la compra de l’immoble tens tres mesos des de la donació.

Si vols optar a comprar un habitatge amb protecció oficial, t’has d’inscriure al Registre de Sol·licitants d’Habitatge amb Protecció Oficial. Es tenen en compte els ingressos de la unitat familiar. El preu màxim de venda dels habitatges protegits varia segons el règim de qualificació i la zona on és l'immoble. Els propietaris d’habitatges protegits no en poden adquirir d’altres durant 5 anys, encara que no els destinin a residència habitual o permanent.

D'altra banda, el govern espanyol va fer a principis d'aquest any un nou pas d'ajuda a la compra d'habitatges. Són els avals de l'Institut de Crèdit Oficial (ICO) per a la compra d'habitatges. Uns avals que permeten accedir a finançament de fins al 20% del preu, és a dir, el que s'hauria d'aportar com a entrada amb estalvis. Hi ha dos grans col·lectius que es podran beneficiar dels avals: joves de menys de 35 anys i famílies amb menors a càrrec.

El 20% de l'aval, però, podria créixer fins a un 25% en cas que l'immoble tingui una qualificació energètica D. En el cas dels joves de menys de 35 anys, no podran tenir uns ingressos superiors a 37.800 euros anuals. Si es tracta d'una parella de menys de 35 anys, el límit dels ingressos serà la suma del límit individual, per tant, 75.600 euros l'any.

En les famílies amb menors a càrrec, els compradors també tindran un límit d'ingressos, però no d'edat. En tot cas, el límit per persona és de 37.800 euros l'any. Ara bé, aquest límit s'incrementa per cada menor a càrrec. En concret, en 2.520 euros. En cas de ser una família monoparental amb menors a càrrec, les condicions milloren: els 37.800 euros que se situen de límit per a una persona poden incrementar-se fins a un 70%.