Els xalets ja mouen el triple d'inversió que els pisos

PalmaL’any 2013 es varen visar 332 projectes de nous habitatges unifamiliars a Mallorca. El 2017 ja eren 934, pràcticament el triple, i el 2021 la xifra es va situar en els 1.182, camí de quadruplicar els de fa una dècada. Aquestes dades de projectes visats del Col·legi d’Aparelladors de Mallorca retraten clarament que de cada vegada es fan més xalets. I no només això, sinó que també confirmen que aquest segment no té crisi ni la coneix, perquè una part important d’aquestes construccions són veritables mansions amb més de 1.500 metres quadrats edificats i preus de venda que superen els 10 milions d’euros.

L’any 2015, posterior a la bombolla immobiliària, n’és un bon exemple: mentre que només s’aconseguien visar 135 habitatges plurifamiliars perquè la banca havia tancat l’aixeta del finançament, els unifamiliars eren 463. És a dir, el triple de xalets que de pisos.

La promoció i la construcció d’habitatges a les Illes estan de cada pic més orientades al xalet i, si és possible, de gamma alta. Ho confirmen les dades del Col·legi d’Arquitectes de les Balears, segons les quals el valor dels projectes visats els primers 10 mesos del 2022 pel que fa a unifamiliars és ja de 621 milions d’euros, mentre que per a plurifamiliars se n’han visat per valor de 237 milions. El segment dels xalets mou gairebé el triple de recursos que la inversió en pisos, els quals atenen les necessitats d’habitatge de la població.

“És una tendència que ve d’enrere. El capital ha desembarcat de moltes maneres. Hi ha patrimonis particulars importants, però els fons d’inversió també han aterrat perquè és una aposta segura. Es financen obres de gran volum i la rendibilitat està assegurada, perquè els compradors o llogaters són una elit que es pot permetre pagar el que sigui i que vol una cosa única. Amb la pandèmia s’han disparat les operacions perquè, igual que passa en altres grups de població, sembla que tot s’hagi de fer com abans”, explica el professor de Geografia de la UIB Ivan Murray.

Els fons d’inversió estan darrere d’una part molt important dels xalets d’ultraluxe que es construeixen. Des del final de la pandèmia hi ha hagut una cursa per adquirir solars i s’han pagat quantitats astronòmiques. El preu no és un problema per a aquest sector, amb una oferta d’habitatges que arriben fàcilment als 20 milions d’euros. “Volen exclusivitat, una cosa que sigui única. I això fa que es miri molt l’indret. És un client que té capacitat i sap el que cerca”, explica Tonia Vera, la directora de la immobiliària nord-americana CBRE a Mallorca. I afegeix que els xalets de luxe “no són cap novetat a les Balears, com tampoc ho és la presència dels fons d’inversió. Ja fa anys que hi són i es combinen amb els promotors”.

El mercat més important, atès que els russos ara mateix estan desactivats com a inversors, continua sent el dels alemanys i els escandinaus. Ara bé, la imatge de l’estranger que ve aquí a retirar-se és d’un altre temps. “Amb la pandèmia, s’ha consolidat l’opció del teletreball i molts clients tenen una quarantena d’anys, matriculen els seus fills a col·legis internacionals i continuen dirigint l’empresa des d’aquí”, apunta Vera.

Segons un intermediari que ha demanat l’anonimat, hi ha una generació que precisament té entre 30 i 40 anys i que està invertint molt en grans xalets. “Han fet feina com bojos per aixecar empreses, normalment tecnològiques, i ara les venen totalment o parcialment. Per tant, es troben amb una milionada dins el compte corrent. Comprar una casa de luxe és un somni per a molts d’ells i a les Balears puc afirmar que el 2022 he participat en dues operacions d’aquest tipus”, comenta. “Els nous rics, sense voler ofendre ningú, són molt proclius a aquesta classe de cases, perquè cerquen singularitat i, fins i tot, un punt d’excentricitat en alguns casos. Volen decoracions que valen milions d’euros”, afegeix. Aquesta font també recorda que, “si compren cases de 2.500 metres quadrats que valen fins a 25 milions, és perquè la normativa permet aquestes opcions. No fan res que no puguin fer”, sentencia. En aquesta línia es manifesta el degà del Col·legi d’Arquitectes de les Illes Balears (COAIB), Bernat Bauzá. “Pot ser que hi hagi un nou tipus de promotor i client que demana aquesta classe d’habitatges, però els volen per factors com la situació geogràfica, l’entorn, el clima i la qualitat de vida, no perquè hi hagi més permissivitat a l’hora de construir cases més grans o de luxe”, explica.

Els impactes

Fa una dècada, els unifamiliars eren ‘només’ el 21% de l’habitatge que s’edificava a les Illes. Enguany, segons dades del COAIB, ja arriba al 41%. De cada 100 metres que es construeixen, 41 són per fer xalets. Això té un impacte ambiental innegable. “Han d’anar en cotxe a comprar el pa, el consum energètic quintuplica el d’un habitatge normal, tenen piscines i la terra es converteix en un jardinet”, diu el portaveu de Terraferida, Jaume Adrover.

Però els arquitectes recorden que estan “alineats a impulsar els criteris recollits a la Nova Bauhaus –sostenibilitat, inclusió social i bellesa­, així com l’impuls de la rehabilitació i la regeneració urbanes–, seguint criteris de reducció de demanda energètica i d’emissions de gasos d’efecte hivernacle”, apunta Bernat Nadal. “A banda de desfigurar el territori, aquesta pressió del capital fa que qui més qui manco es desprengui del que té. Es paguen animalades i, evidentment, la producció agrícola i el paisatge queden al final de les prioritats. Després els poders públics s’omplen la boca de quilòmetre zero, però aquí el producte local és encimentar foravila i el litoral”, respon Adrover. “Quan vàrem anar al Consell a explicar-los que, segons els nostres càlculs, queden almenys 12.000 parcel·les edificables a Mallorca, varen admetre que el 80% del que es compra i del que es ven és per part d’estrangers i molts d’ells amb societats, un negoci que ja no és ni a les Balears ni a Espanya”, lamenta.

Ivan Murray, que ha estudiat els processos d’inversió, afegeix que “moltes d’aquestes compravendes són senzillament operacions d’adquisició d’accions de societats a paradisos fiscals, que són titulars de terres i drets edificatoris. No es paga ni la tributació de transmissió patrimonial. És un flux del qual quedam exclosos. Aquí ens toca fer de jardiners i fusters. I quan s’acaba la casa, s’acaba la feina i a fer-ne una altra. Però això a molts pobles es veu com un bon generador d’ocupació”, diu.

“Amb el temps es podrà analitzar de quina manera ha incidit l’entrada en joc dels fons d’inversió, però podem intuir que convertir l’habitatge en un negoci té un impacte negatiu sobre un bé de primera necessitat”, admet el degà del COAIB.