Un nou estudi revela l’impacte d’Airbnb en el preu dels pisos

BarcelonaEl suposat impacte de plataformes com Airbnb en els preus del mercat immobiliari ha sigut un debat tan recurrent com, generalment, poc documentat. Les pujades, tant dels pisos de lloguer com dels de compra, han provocat que experts i analistes s’hagin llançat a buscar les causes, una tasca molt complicada per la dificultat d’obtenir dades fiables. Ara un grup de quatre investigadors catalans han analitzat l’impacte d’Airbnb en el mercat immobiliari barceloní, i les conclusions són clares: l’impacte existeix i afecta tant els preus dels pisos de lloguer com, especialment, els dels pisos de compra.

Segons l’estudi, l’activitat d’Airbnb va provocar una pujada del 2% en el preu del lloguer dels pisos a tot Barcelona entre el 2012 i el 2016, una xifra que representa una vintena part de l’increment de preus d’aquell període. Els registres creixen considerablement quan mirem els pisos de compra: entre un terç i una quarta part de l’increment de preus es va deure a aquesta plataforma, en funció de si es compara amb el preu que apareixia al cercador Idealista o de si es mira el preu de transacció oficial. Segons l’estudi, elaborat per quatre investigadors de l’Institut d’Economia de Barcelona, cal mirar els dos preus de compra, ja que el d’Idealista no és ben bé real (perquè el propietari i el comprador sovint acaben rebaixant el preu de sortida) i perquè el que consta als registres oficials tampoc ho és (perquè molts cops una part de la compravenda es fa amb diner negre).

Més impacte al centre

Aquest és l’impacte de mitjana a tota la capital catalana. L’increment, però, és encara més evident quan s’observen les parts de la ciutat on Airbnb està més present, que en general coincideix amb les zones més turístiques.

A les àrees amb més densitat de pisos d’aquesta plataforma, Airbnb va fer pujar els lloguers un 7% (al voltant d’una desena part del creixement total). I en el cas dels pisos de compra, la plataforma va ser responsable d’entre el 14% (preu d’Idealista) i el 19% (preu oficial de compra). Això són percentatges molt significatius, ja que implica que Airbnb va ser responsable d’entre la meitat i dues terceres parts dels augments de preu d’aquestes zones.

L’estudi, resultat de més de dos anys d’investigacions, deixa clar que Airbnb no és l’únic factor que ha provocat l’alça dels preus immobiliaris a Barcelona, que ja han superat els nivells precrisi, però sí un de destacable. Consultat per l’ARA, un portaveu d’Airbnb va explicar que “les causes de la crisi habitacional a Europa són diverses i complexes” i no hi ha “una vinculació única directa” entre els habitatges d’ús turístic i les pujades de preu. Fonts del sector també recorden que l’estudi analitza com a màxim fins al 2017, però que des d’aleshores l’Ajuntament de Barcelona ha obligat a retirar 5.000 pisos que no tenien llicència. De fet, l’informe mostra com el 2017 va baixar una mica el nombre d’immobles barcelonins oferts a Airbnb com a conseqüència de la creixent pressió del consistori.

Segons els autors de l’estudi, més de tres quartes parts dels pisos de Barcelona que hi ha a Airbnb tenen una finalitat comercial, és a dir, no són habitatges de particulars que busquen uns ingressos complementaris per arribar a final de mes, ni tampoc ciutadans cosmopolites que tenen ganes de barrejar-se amb estrangers que visiten la ciutat, sinó que els posen perquè tenen una motivació professional, segons explica Miquel-Àngel Garcia-López, un dels autors de l’estudi.

El principal motiu que Airbnb provoqui les pujades de preus és que, a l’entrar a la plataforma, els pisos deixen d’estar disponibles per al mercat ordinari de compra o de lloguer. És a dir, que el que provoca Airbnb (segurament perquè ofereix als propietaris rendibilitats més elevades que el lloguer o la venda tradicionals) és que es redueixi el parc de pisos disponibles per ser llogats o venuts. En definitiva, si l’oferta immobiliària disponible baixa, els preus pugen. “És un simple tema d’oferta i demanda”, resumeix Garcia-López. “A Barcelona hi ha molts pocs pisos buits, i si els treus del mercat per posar-los a Airbnb, els preus pugen”, afegeix.

El nombre de pisos que estan disponibles a Airbnb és molt superior a Barcelona en comparació amb altres grans ciutats on també s’ha analitzat aquest fenomen. El total d’immobles que hi ha a la plataforma suposa gairebé un 7% del parc de pisos de lloguer que hi ha a la capital catalana, un percentatge superior al de París (on està per sota del 5%) i molt per sobre de Nova York (1,9%) o Los Angeles (1,6%). De fet, Barcelona és el sisè principal mercat d’Airbnb al món, segons l’estudi.

Zones amb més densitat

Per afinar l’impacte a les zones de Barcelona on Airbnb té més pisos, l’informe segrega la ciutat en 233 zones, denominades àrees estadístiques bàsiques (AEB). Cadascuna de les AEB té una població similar, tant en nombre de persones com en el seu perfil socioeconòmic. Com es veu al mapa que acompanya aquest article, les AEB amb més densitat de pisos a Airbnb són sobretot al centre (Ciutat Vella), seguides d’altres zones turístiques clàssiques, com la Sagrada Família, el Parc Güell i el Camp Nou. Una de les conclusions, per tant, és que, almenys de moment, Airbnb no està ajudant a esponjar el turisme i derivar-lo cap a altres zones de la capital.

A més, fent aquesta segregació es veu com els preus immobiliaris en les zones amb més densitat d’Airbnb i els de la resta de la ciutat van anar en paral·lel (especialment els de compra, però també els de lloguer) des del 2007 fins als anys 2012 i 2013, que és quan Airbnb va irrompre a la ciutat. A partir de llavors, tant el cost de llogar com de comprar ha crescut considerablement més a les zones on hi ha molts pisos en aquesta plataforma.

Les conclusions dels investigadors catalans, que ja s’han presentat en diverses ciutats europees i americanes, recorden les d’informes sobre altres ciutats. Un d’aquests, per exemple, analitzava el cas de LosAngeles i arribava a la conclusió que els preus van baixar al voltant d’un 5% en aquells comtats on es va prohibir l’activitat de la plataforma. Els autors de l’estudi, però, no diuen en cap moment que calgui prohibir Airbnb.

A més de Miquel-Àngel Garcia-López, també han participat en l’estudi els investigadors Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez Mazza i Mariona Segú. L’informe està emparat per l’Institut d’Economia de Barcelona, una fundació participada per la Universitat de Barcelona, a més de l’ajuntament de la ciutat, la Diputació i diverses empreses privades, com La Caixa, Abertis, Applus i Gas Natural. L’estudi, però, s’ha finançat amb beques diverses que s’han obtingut a través de concursos públics.