Com es poden fer els 55.000 pisos socials?
A Catalunya, ciutats grans i petites tenen terrenys públics destinats a l’habitatge protegit, i és bo diversificar-ne la producció: és raonable pensar que part dels terrenys els desenvolupi un sector emergent, el de la promoció privada d’habitatge social, i la resta el desenvolupi la iniciativa pública. Per fomentar que el sector privat faci pisos socials, els ajuntaments poden cedir gratuïtament els terrenys durant 50 o 75 anys. Un sistema eficaç és el que garanteix que el sector municipal desenvolupi sectors urbanístics, tramiti els plans i en faci la gestió urbanística (tasques complexes que fa millor l’administració) fins que liciti el dret de superfície per tal que les promotores i constructores edifiquin. El que cal procurar és que després, durant els 50 o 75 anys que durin aquestes promocions, siguin gestionades per operadors socials especialitzats; professionals capaços de gestionar persones, i no només metres quadrats. D’aquesta manera, els ajuntaments atorguen els drets de planejament on convé, obtenen les cessions de sòl corresponents, i la iniciativa privada inverteix a canvi d’unes rendes moderades però sostingudes al llarg del temps. L’Associació de Promotors i d’altres organitzacions empresarials com la Cambra o Barcelona Global estan fent pedagogia interessant de la promoció de pisos assequibles per part de la iniciativa privada.
Pel que fa a la iniciativa pública, cal recordar (massa experts ho obliden) que el parc d’habitatges d’iniciativa pública no cal finançar-lo només amb impostos: fins a l’any 2008 i a partir del 2017, s’ha fet amb l’increment anual del dipòsit de fiances de l’Incasòl, que ascendeix a uns 100 milions d’euros anuals. Entre l’any 2008 i el 2017, no es va iniciar la promoció de cap habitatge públic per part de l’Incasòl, fet que estarem patint els propers 10 o 15 anys.
Com és conegut, la llei d’arrendaments urbans i de registre i dipòsit de fiances dels contractes de lloguer determinen que els arrendadors de finques urbanes, tant les destinades a habitatge com les destinades a altres usos, han de dipositar a l'Institut Català del Sòl la fiança en metàl·lic en el termini de dos mesos a comptar de la formalització del contracte. Per llei, l'Institut Català del Sòl ha de destinar l'import de les fiances que tingui en dipòsit a inversions per a la construcció pública d'habitatges. La tramitació de la fiança es pot fer per la web o a través de qualsevol entitat que tingui concert per a la gestió de les fiances.
Aquest mecanisme, que només té una rèplica equivalent a l’Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) i a Euskadi, ha permès els darrers anys que els diners pressupostaris es destinessin a l’emergència, mentre que les empreses públiques promovien amb les fiances. Però potser això ha de canviar.
Que les polítiques d’habitatge arrosseguen anys de carència ho demostra el fet que fins i tot el projecte de pressupost del 2024 (que no es va arribar a aprovar) destinava 5 vegades més recursos a cobrir les necessitats socials de l’emergència que no pas a ampliar el parc públic. Bàsicament, es destinaven 570 milions d'euros a l’emergència de l'habitatge (ajuts al lloguer i foment de l’emancipació juvenil) i 126 milions a augmentar el parc públic d’habitatge (unes 1.000 unitats, precisament finançades amb el dipòsit de fiances).
L’actuació de més impacte la va aconseguir l’Agència de l’Habitatge en negociar amb el Banc Europeu d’Inversions i l’Institut Català de Finances un préstec de 490 milions d'euros per tal que el sector privat edifiqui més de 4.300 pisos protegits, que estarien a punt el 2028.
El pacte entre PSC i comuns per investir Illa contempla habilitar 55.000 habitatges protegits en sis anys i que l’Incasòl en promogui 15.000 en quatre anys. Em sembla un bon objectiu, però caldrà una gestió eficaç i multiplicar la capacitat de l’Incasòl de produir habitatges, perquè fins i tot en els anys previs a la bombolla, que van ser els més prolífics en matèria d’habitatge, l’Institut només en va arribar a acabar 2.000 a l’any. El repte és ingent, però obeeix a una necessitat social fonamental de Catalunya. D’entrada, caldrà veure on s’edificaran aquests pisos: l’Incasòl, ara per ara, només disposa de sòl per a uns 5.000 habitatges, i molts d’ells estaven destinats a l’habitatge lliure de venda. La Generalitat podria perfectament compensar el dèficit que suposarà no vendre aquests sòls i destinar-los a la promoció pública, com acaba de fer el Consorci de la Zona Franca, però caldrà que el departament de Territori assumeixi la despesa a compte dels diners pressupostaris. L’empresa pública no podrà fer-ho només a pulmó.
També caldrà que es concertin les actuacions entre els municipis i la Generalitat. Tal com preveu el conveni pels 1.700 pisos de Barcelona, els ajuntaments podran cedir paquets de sòls a la Generalitat de manera sistemàtica perquè aquesta hi edifiqui: sense parcel·les concretes, no es podran iniciar els projectes de tots aquests pisos.
La llei de creació de l'Institut Català del Sòl, ja l’any 1980, preveia al seu article onzè que la hisenda de l’Institut podria estar integrada també per “L'assignació que es fixarà en el Pressupost de l'Estat o directament en el de la Generalitat per al compliment de les finalitats de l'Institut”. La trista realitat és que no s’han destinat mai diners del pressupost, ni de l’Estat ni de la Generalitat, a l’activitat promotora de l’Incasòl. Potser aquest nou compromís polític per ampliar el parc públic pot ser un revulsiu per canviar un cicle històric de desinversió i retallades, i reservar per primer cop diners públics per a una política pública sostinguda de promoció d’habitatge assequible. Aquests diners, al cap de 30 anys d’ingressos pels lloguers protegits, si estan ben gestionats, tornaran al sector públic, i podran servir per a finançar noves actuacions.