I ara què passarà amb els lloguers?
Després de la convocatòria electoral de Pedro Sánchez per al 23 de juliol, podem preguntar-nos: ¿què passarà amb la llei d'habitatge? Posem-nos en el cas que la tan esperada llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a un habitatge digne es manté en vigor. Seguiria havent-hi interrogants: ¿què passaria amb els lloguers? ¿Podríem llogar el nostre habitatge al preu que volguéssim o hauríem d’aplicar les limitacions que marca la llei?
Encara que hi ha aspectes de la llei que ja són directament aplicables, com l’obligació que les comissions immobiliàries per la gestió i formalització dels contractes les pagui el propietari, n'hi ha d'altres que per aplicar-se necessiten una regulació per part de les comunitats autònomes. Per tant, i sempre dins el supòsit esmentat, la Generalitat no es pot adormir si vol que es limitin els preus dels lloguers a Catalunya. Té feina al davant i, si es vol fer bé el procés, estem parlant de mesos més que de dies.
En primer lloc, la llei 12/2023 estableix que les administracions competents podran declarar les zones de mercat residencial tensionat d’acord amb els criteris i processos regulats a la seva normativa. La primera pregunta que ens fem és: ¿qui són les administracions competents? ¿Poden l’Estat o els ajuntaments fer aquesta declaració? En principi sembla que no, que haurà de ser la comunitat autònoma, perquè és qui té la competència en habitatge, i així es reconeix en un altre apartat de la llei on s’especifica amb més claredat qui sembla que té aquesta competència.
Per poder fer aquesta declaració de mercat residencial tensionat caldrà que la comunitat autònoma determini quin és el procés que cal seguir per a la seva aprovació i que fixi els criteris a seguir, que van més enllà dels fixats per la normativa estatal. Per exemple, cal recordar que la llei 12/2023 no preveu un procés d’inspecció i sanció per l’incompliment de la llei i, si es vol poder sancionar l’incompliment dels límits de preus, cal que la comunitat autònoma ho reguli. Però no es pot fer de qualsevol manera, ja que una norma d’aquest tipus necessita rang de llei, i això comporta el tràmit parlamentari corresponent. A més, aquesta norma també podrà fixar altres aspectes, com ara donar competència a l’Ajuntament de Barcelona o a l'Àrea Metropolitana per fer les seves pròpies declaracions de zona tensionada, com feia l'anterior llei catalana de regulació dels lloguers (llei 11/2020).
A més, el procés que la llei marca per declarar aquestes zones no és fàcil, i s’ha de fer bé perquè no l'impugni posteriorment qualsevol dels agents del mercat immobiliari que poden acreditar la defensa d’interessos generals, perquè ja sabem que aquesta llei està a l’ull de l’huracà. Cal fer un procés preparatori, i s’ha d’acompanyar d’una memòria que analitzi el mercat residencial, els preus, les rendes familiars, l’esforç econòmic per pagar els lloguers i la seva evolució, de manera que es justifiqui adequadament el compliment d’algun dels dos requisits que s’exigeix que compleixi cada una de les zones per poder fer la declaració. A més, cal completar el corresponent tràmit d’informació pública i redactar un pla amb les mesures correctores que s’aplicaran per contrarestar les deficiències detectades al mercat.
Aquesta declaració també pot incloure altres aspectes que són determinants, com si es delimita més la definició de gran tenidor –que pot ser un titular de, com a mínim, cinc habitatges residencials ubicats a la zona tensionada–, si s’aplica l’índex de referència de preus de lloguer als nous contractes signats per petits propietaris, i si això afectarà els habitatges d’obra nova i totalment rehabilitats.
Però l’Estat tampoc es pot aturar i cal que continuï treballant, perquè l’aplicació dels índexs de referència de preus de lloguer que marca la llei com a segon límit per als contractes formalitzats pels grans tenidors –i, si així ho determina la comunitat autònoma, per a tots els nous contractes de lloguer– depèn de la seva aprovació mitjançant resolució ministerial. Cal veure quin és el procés que se seguirà i si serà possible utilitzar els índexs ja creats, com l’estatal o els autonòmics com el català o el valencià. Aquesta seria la via més fàcil i ràpida d’aplicació i la que ben segur defensarà la Generalitat de Catalunya.
Ara bé, si no en teníem prou amb totes aquestes normes que s’han d’aprovar a partir d’ara, també s’exigeix que el ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana publiqui una resolució ministerial amb les zones que les administracions competents hagin declarat de mercat residencial tensionat.
En definitiva, si el 23-J no es torça res, caldrà esperar que les administracions no s'adormin i que posin fil a l'agulla tal com han promès en repetides ocasions. És fonamental que s’asseguin a dissenyar i aprovar un índex de preus adequat a la realitat i a les característiques dels habitatges del mercat i buscant una participació de tots els agents, per tal d'atorgar legitimitat democràtica al sistema.
