Habitar amb més densitat i menys equipaments

El recent Decret llei 6/2023 de mesures urgents en matèria d’habitatge, tot reconeixent la gravetat de l’emergència d’habitatge que afecta les Balears, proposa una sèrie de mesures per abordar la situació sobre les quals cal meditar més enllà de l’estricta discussió tècnica. Tot i que és una mesura temporal i que els ajuntaments poden, si volen, deixar-la sense efecte als seus municipis, cal pensar en la conveniència i oportunitat del que implica la mesura, si més no a mitjà termini, en cas que es mantingui com a política continuada.

El decret proclama que la seva implementació no hauria de suposar més “consum de territori”, tot entenent per això l’extensió física de la urbanització: més ciment, més asfalt... Però si entenem el “consum de territori” com a “més pressió sobre el territori”, la cosa canvia, ja que el decret llei obre la porta a augmentar densitats i això significa intensificar la pressió territorial. És veritat que ja són molts pocs, a les Illes Balears, els que defensen l’expansió física de la urbanització, de la nova urbanització, però una altra cosa molt diferent resulta la defensa de les plusvàlues que genera l’activitat urbanística. Si es revaloritzen els terrenys i les propietats, els dividends poden ser més sucosos en una compravenda que en una promoció nova. Si hi ha més guanys gracies a la revalorització, els promotors i les immobiliàries no tenen cap problema amb la protecció urbanística. De fet, fins i tot la poden promoure. Mirau, si no, quants magnats multimilionaris defensen ara la “conservació” de la serra de Tramuntana, especialment des de la seva declaració com a Paratge Natural (2007) en desenvolupament de la Llei 5/2005 per a la conservació dels espais de rellevància ambiental (LECO). Una llei que va eliminar el dret de tanteig i retracte en transmissions oneroses dins dels paratges naturals (article 27 de la LECO). Per això, avui la serra de Tramuntana és paratge natural i no parc natural. Però tornem al recent decret de 2023.

Com molts estudis han demostrat, en contra del que diu un tòpic bastant estès, les Illes Balears presenten un menor grau d’urbanització si el comparam amb les nostres regions veïnes. Així mateix, tot i que no conec estudis que ho puguin certificar, la simple observació dels paisatges urbans peninsulars fa pensar que les densitats de les ciutats espanyoles també són superiors a les de les nostres illes. A la torre del Fortí de Palma (24 plantes), que és el nostre edifici més alt, la segueixen altres que no passen les 15 o 16 plantes i tots plegats són més aviat excepcions en un paisatge urbà molt més baix. En canvi, aquestes alçàries són molt més freqüents a les ciutats peninsulars. Diria com a hipòtesi que la mateixa barrera que ens ha protegit de la urbanització a l’estil peninsular, la insularitat, ha estat també la responsable de la menor intensitat del nostre entorn construït. Idò ara sembla que el pèndol de la inversió immobiliària podria revertir aquesta situació tot intensificant el paisatge urbà i substituint dotacions públiques i privades per habitatges.

El que formula el decret llei no segueix al 100% el credo neoliberal que predica que l’augment de l’oferta farà baixar preus; l’evidència estadística dels darrers decennis ha demostrat la fal·làcia de tal afirmació. La nova norma incentiva l’increment de l’oferta d’habitatge, però en limita el preu per situar-lo a mig camí entre els de mercat i els habitatges de protecció oficial (HPO). És el que la nova norma anomena Habitatges de Preu Limitat (HPL), que seran, i això és important, de promoció privada. La promoció de l’oferta d’HPL s’espera que s’incrementi en permetre als promotors privats acollir-se a la norma “anar més enllà de les limitacions establertes pel planejament urbanístic en referència als usos, densitats residencials, edificabilitats i alçàries màximes permeses”,això sí, a condició que aquest increment de l’oferta per sobre del permès fins ara pels plans es comercialitzi com a HPL. I a qui ha d’anar destinada aquesta oferta? idò a qui no té ingressos suficients per accedir a l'habitatge a preus de mercat però pot pagar un poc més del que es demana per a una HPO. Dit en paraules de l’exposició de motius del decret, a qui té ingressos “massa alts per poder optar a un habitatge social”. És a dir, s’obre el meló de la inversió immobiliària on, fins ara, els plans urbanístics ho tenien prohibit.

El decret llei estableix dos tipus d'HPL: els que es faran en edificis existents (HPL 1) i els de nova planta (HPL 2). Els HPL 1 es faran per transformació amb canvi d’ús a habitatge de locals existents de planta baixa o planta pis, en residencials plurifamiliars i unifamiliars entre mitgeres als quals ara es permet subdividir-se i acabar edificacions amb llicència caducada. Per la seva part, els HPL 2 permetran l’increment d’alçàries per sobre de les permeses pel planejament urbanístic, per “harmonitzar el conjunt edificatori”, i la construcció d’habitatges a solars on els plans urbanístics preveien dotacions i equipaments tant públics com privats. Això d’harmonitzar el conjunt edificatori vol dir permetre que els edificis baixos s’alcin fins a l’altura dels més alts, tot el contrari de l’antiga estratègia defora d’ordenació que aspirava que els edificis més alts, en acabar la seva vida útil i un cop amortitzats, baixassin a l’altura establerta per la norma de la zona. Algú es pot imaginar l’efecte que tendria aquesta norma balear sobre l’skyline de Nova York? Pel que fa a permetre l’ús habitatge a indrets qualificats d’equipaments, significa l’abandó dels estàndards mínims (mesurats en m2 d’equipament per habitatge) com un dels principals indicadors de la qualitat de vida urbana, del dret a la ciutat. En resum, el que es fa és obrir la porta a la densificació tot permetent, a les zones urbanes, més habitatges per hectàrea i menys m2 d’equipament per habitatge.

Què pot significar la consolidació, a mitjà termini, d’aquesta política? Doncs que la ciutat compacta, propera i complexa es pot redirigir lentament cap a una estèril monofuncionalitat residencial com la de la urbanització dispersa. Això vol dir que el divers mosaic d’usos i funcions de les nostres ciutats mediterrànies, facilitadores del contacte i la comunicació, l’essència de la ciutat, es pot veure amenaçat si afavorim la desdotació urbana alhora que densificam més l’urbs. L’existència, en un espai més o menys limitat, de múltiples usos i funcions urbanes (locals, comerços, equipaments, habitatges, zones verdes...) és un actiu que, com la salut, només es valora quan es perd, quan hem d’ocupar espai i invertir temps per anar al centre comercial, al polígon escolar, a les zones d’oci, etc. És la diferència que hi ha entre ser a un lloc o haver-hi d’anar. Reemplaçar l’heterogènia diversitat urbana per homogenis paisatges urbans no és gratuït, es paga amb espai, temps i incomunicació. D’això hi ha qui en diu augmentar l’entropia i, per descomptat, anar en direcció contrària a posar els ciutadans i ciutadanes al centre en la producció de l’espai.