El lloguer de temporada: i ara què?

Finalment no es va convalidar el decret llei 6/2024 que regulava els contractes de temporada i de lloguer d’habitacions. Com sabem, aquest decret tenia com a objectiu que s’apliqués la regulació dels contractes de lloguer d’habitatge habitual i permanent a tots aquells contractes temporals que no tinguessin finalitats recreatives, vacacionals o d’oci.

Per tant, el que es pretenia amb aquesta normativa és que a les persones que llogaven un habitatge perquè es traslladaven temporalment per cursar estudis, per un contracte de treball, per rebre atenció mèdica, o altres situacions com ara l'espera d’un altre habitatge, també se’ls apliqués la normativa protectora de la llei d’arrendaments urbans. Aquesta normativa els concedia drets com una durada mínima de cinc anys si l’arrendador era persona física, o set anys si era jurídica, o la impossibilitat d'apujar el lloguer durant aquest període més enllà de l’actualització anual prevista a la llei, que per a aquest 2024 era com a màxim del 3%. La mesura estrella era l’aplicació dels topalls dels lloguers a aquests tipus de contractes -que n'impedia la pujada més enllà de l'índex de referència dels preus dels lloguers per als habitatges existents- o de la renda anterior actualitzada per als habitatges llogats en els últims cinc anys com a residència habitual i permanent dels llogaters. D’aquesta manera, el que es pretenia era evitar que els arrendadors poguessin formalitzar contractes de lloguer temporals o d’habitacions amb la finalitat d’evitar l’aplicació d’aquests topalls, com estava succeint des que els topalls van entrar en vigor a Catalunya el passat 16 de març.

Els motius al·legats pels partits que no van voler aprovar el decret van ser fonamentalment la falta de consens i la inseguretat jurídica de la norma.

En aquest cas, la norma ha desplegat els seus efectes durant un mes aproximadament, és a dir, des de la seva entrada en vigor el 24 d’abril fins a la seva derogació el 23 de maig. Tots aquells contractes de lloguer signats dins d'aquestes quatre setmanes s’han de considerar contractes d’habitatge habitual i permanent amb els límits ja esmentats. Un cop més, ens trobem davant d’un panorama jurídic complex i amb molta foscor per als arrendadors i arrendataris, que ja no saben bé quina norma han d’aplicar. Actualment, en matèria de lloguer ens trobem amb nou legislacions diferents que s’apliquen segons la data de signatura del contracte de lloguer, cosa que genera molta incertesa i inseguretat jurídica i que no ajuda al fet que els propietaris decideixin posar els seus habitatges al mercat de lloguer.

Aquesta norma era una aposta molt arriscada, amb una proposta de màxims que anava molt més enllà del que la jurisprudència havia establert per als contractes de lloguer temporals. A més, al regular elements essencials dels contractes de lloguer, tot apuntava que seria declarada inconstitucional per una invasió de competències estatals, a la llum del que ja va resoldre el Tribunal Constitucional quan va declarar la nul·litat de la llei de contenció de rendes catalana.

És evident que cal una normativa que permeti evitar la fugida del mercat de lloguer residencial cap als contractes de lloguer temporals i d’habitacions, sempre que s’utilitzin de forma fraudulenta, és a dir, limitant els drets dels llogaters que realment destinen l’habitatge a la seva residència habitual i permanent. A nivell estatal, hi ha un grup de treball que es va crear amb la finalitat de regular aquests tipus de contractes, però encara no ha fet pública cap proposta al respecte i, mentrestant, el nombre de contractes de lloguer temporals no para d'augmentar, en detriment dels d’arrendament de residència habitual.

Per solucionar aquest problema cal aprovar una norma que, tal com ja estan exigint els tribunals en casos recents de reclamacions diverses, obligui l’arrendador a justificar els motius de temporalitat que han portat a la signatura d’aquest tipus de contracte, cosa que requerirà que l’arrendador sol·liciti al llogater que aporti matrícules d’estudis, contractes de feina o comprovants de la prestació de serveis d’assistència o socials. Aquesta obligatorietat s’hauria de poder articular sense haver d'acudir a la via judicial, ja que el temps, cost i inseguretat que la via judicial suposa per als llogaters va en contra de la satisfacció del seu dret a l’habitatge.