Lloguers: cal més seguretat jurídica

El 16 de març van entrar en vigor els topalls dels preus dels contractes de lloguer d’habitatge habitual als 140 municipis declarats de mercat residencial tensionat a Catalunya. Malgrat que els llogaters han aplaudit que per fi es posi fre als preus dels seus lloguers i així s’eviti, sobretot, que els puguin apujar els lloguers a la renovació dels seus contractes, són molts els detractors que segueixen defensant que el mercat no s’ha d’intervenir, i que auguren una caiguda de l’oferta. És evident que amb les polítiques d’habitatge dutes a terme fins ara no s’ha aconseguit destensionar el mercat ni augmentar l’oferta d’habitatge. A més, hem vist que és un mercat que, havent estat lliure tots aquests anys, no ha aconseguit equilibrar-se per si mateix, com també s’ha vist a tots els països europeus que estan imposant aquest tipus de mesures. Ara bé, està clar que els topalls de preus no són un remei miraculós que solucionarà en tres anys –és el límit inicial de temps de les mesures implantades– el que no s’ha solucionat en dècades. I el que encara està més clar és que no es poden buscar solucions senzilles a problemes complexos. 

Per tant, no n’hi ha prou amb limitar els preus dels lloguers i quedar-se de braços plegats a esperar a veure què passa. Cal fer moltes coses. En primer lloc, dissenyar un sistema adequat, consensuat i amb legitimitat democràtica que realment funcioni. I, en segon lloc, acompanyar aquesta mesura d’altres polítiques d’habitatge que ajudin a frenar possibles efectes negatius. Perquè qualsevol intervenció cal acompanyar-la del tractament adequat per aconseguir sanar el problema d’arrel i evitar que no es torni a reproduir el càncer. És per això que cal augmentar la inversió pública en habitatge per incentivar la promoció i la rehabilitació, sobretot de l’habitatge assequible i social. S’han d’establir controls adequats per perseguir i lluitar contra el mercat negre i, sobretot, cal crear un entorn de seguretat jurídica adequat per incentivar la inversió sense especulació i per conscienciar sobre el fet que més val obtenir un benefici moderat i garantir un mercat estable i socialment acceptat que doni seguretat a totes les parts dels contractes. Cal entendre que el lloguer és la forma residual d’accés a l’habitatge dels que no poden comprar-ne un per desenvolupar el seu projecte de vida. I cal adonar-se que no es poden veure els topalls dels lloguers com una manera de castigar els propietaris fent-los garantir el dret a l’habitatge. Es tracta, en canvi, de mecanismes que s’han d’utilitzar per evitar abusos i per evitar també que l’escletxa entre el preu per un sostre i els ingressos d’un treballador no faci que no pugui disposar d’una llar digna i es vegi condemnat a compartir la seva vida per poder disposar-ne. A partir d’aquí, crec que tots estem d’acord que protegir la vulnerabilitat hauria de ser cosa de l’administració. 

Dit això, la pressa amb què s’ha actuat aquests últims dies per posar en marxa els tan esperats topalls dels lloguers té algunes conseqüències que cal posar en evidència, perquè no ajuden a garantir la seguretat jurídica abans esmentada. 

En primer lloc, l’aprovació del sistema de referència de preus de lloguer s’ha fet d’una manera que no ha deixat marge de negociació ni millora per incorporar les al·legacions presentades i per garantir uns mínims de legitimitat democràtica. 

En segon lloc, és sorprenent que a última hora i potser a causa de les presses, el ministeri i la Generalitat hagin deixat sense regular aspectes essencials que poden tenir efectes significatius en el mercat de lloguer d’habitatge. M’estic referint als contractes de renda antiga, als contractes de lloguer social, als que deixen de tenir qualificació HPO (protecció oficial) o a qualsevol amb rendes un 25% per sota dels preus de mercat. Anteriorment, els nous contractes a formalitzar en aquests tipus d’habitatges quedaven sotmesos a l’índex de preus de lloguer, de manera que els seus preus es controlaven però garantint que no fossin tan irrisoris que es provoqués una fugida del mercat (venda, lloguer de temporada, etc). Ara, en canvi, els propietaris que formalitzin un nou contracte hauran de mantenir els preus anteriors, de manera que, si pel tipus de contracte que tenia, el llogater estava pagant 50 €, ara continuarà pagant aquest preu, sense que es pugui incrementar més enllà de les actualitzacions d’IPC. Que recordem que per al 2024 estan limitades al 3%. 

Per acabar, tampoc es parla de les mesures –necessàries i inexistents– que garantirien que realment es complís la normativa, com ara la possibilitat de sancionar els incomplidors i poder reclamar-los el compliment per la via judicial d’una forma àgil. Però, sobretot, facilitar qüestions tan bàsiques com conèixer quina és l’última renda del contracte anterior a través d’Incasòl, informació que de moment no et proporcionen si no ets el llogater formal, és a dir, si no has firmat. O saber si el propietari de l’habitatge que vull llogar és un gran tenidor. Per això és necessari que la Generalitat de Catalunya posi en funcionament amb caràcter urgent el registre de grans tenidors i que el seu accés sigui públic; mentre no sigui així, la norma no serà fàcil d’aplicar. Ara bé, el que està clar és que la definició de gran tenidor tampoc facilita aquesta tasca, ja que no és fàcil saber si l’arrendador té cinc propietats entre els 140 municipis declarats tensionats, o si podria sumar-ne com a mínim 11 o 1.500 m² entre els ubicats en aquests municipis catalans i els que té a la resta del territori espanyol. A més dels dubtes que es generen al voltant del còmput de les propietats compartides amb altres persones. 

Per tant, crec que més que fer de bruixots amb prediccions catastròfiques, cal reclamar que es garanteixi la viabilitat de les mesures, i que es doni seguretat jurídica a totes les parts. Estem al principi del camí, i és de savis rectificar i construir per millorar.