Millorar l'índex dels preus dels lloguers

El ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana per fi ha fet públic el Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d’Habitatge, que es pot consultar a l’enllaç https://serpavi.mivau.gob.es/. Ara s’obre un període de deu dies en què es poden presentar al·legacions i esmenes abans de la seva publicació al BOE, que s’ha anunciat per al 13 de març.

A partir d’aquest moment, si es publica també la declaració de zona de mercat residencial tensionat de Catalunya, en els municipis que hi estiguin inclosos ja seran d’aplicació els topalls de preus als nous contractes de lloguer d’habitatge habitual i permanent. En aquest sentit, tal com consta en la nota de premsa feta pública pel ministeri, en les zones de mercat residencial tensionat, el valor superior del rang marcarà el límit de la renda en els nous contractes de lloguer d’habitatge de grans tenidors, així com en tots els nous contractes de lloguer d’habitatges situats en aquestes zones tensionades que no hagin estat arrendats en els últims cinc anys.

Cal recordar que a partir d’aquest moment també entraran en funcionament la resta de limitacions, que fan que els habitatges arrendats en els últims cinc anys no es puguin llogar de nou per un preu superior a l’última renda vigent actualitzada. Això fa que en els contractes de lloguer que s’hagin de renovar aquest 2024 no es pugui apujar la renda més enllà d'una actualització del 3%. Per conèixer si l’habitatge ha estat llogat anteriorment, podem fer la consulta a l'Incasòl.

D’acord amb les comprovacions fetes sobre les rendes referenciades que dona l’índex, sembla, a priori, que es troben majoritàriament per sota de les proporcionades per l'índex mitjà de la Generalitat de Catalunya, i lleugerament per sota dels preus de mercat. Això s’explicaria fonamentalment perquè les dades són les que proporciona el model 100 d’IRPF de l’any 2022.

A més, cal tenir en compte que el fet d’utilitzar les dades de l'IRPF deixa fora el mercat negre de lloguer, que ronda el 40%, i els habitatges llogats per societats que no tributen en aquest règim.

El preu màxim que limita les rendes de lloguer és el rang superior de l’índex, que, a diferència del rang inicial, té en compte les característiques de l’habitatge i del contracte de lloguer. En aquest aspecte, hi ha moltes millores a fer, ja que entre aquestes característiques n'hi ha diverses que no es defineixen i es deixen a la valoració de l’usuari que consulta l’índex.

Per exemple, per entendre que l'habitatge està moblat, ¿n'hi ha prou que tingui mobles del menjador o electrodomèstics? ¿Ha d'estar completament equipat? ¿Com es defineixen les "vistes especials", un concepte molt subjectiu que pot fer referència a les vistes al mar, al centre de la ciutat, etc.?

Per tenir en compte aquest aspecte, l'índex estatal (seguint el sistema català) permet a l'usuari de l'aplicació seleccionar si l'habitatge es troba en perfecte estat, bon estat, actualitzacions necessàries o en estat deficient, i estableix una ponderació del preu sobre aquesta base. Per tant, aquest sistema respon a la qualificació subjectiva de qui consulta l'índex, de manera que es pot esperar una sobrevaloració per part dels arrendadors i una infravaloració per la dels llogaters. Caldria, doncs, objectivar aquests conceptes tenint en compte les principals característiques concretes de l'habitatge: per exemple, la reforma de la cuina i/o bany en els darrers cinc anys, si hi ha calefacció, aire condicionat, finestres d'alumini i altres. Com reconeixeria qualsevol taxador, aquests elements són fonamentals per establir el preu d’un habitatge.

Per donar solució a aquesta qüestió, Alemanya disposa d'una taula amb valors correctors que poden disminuir o augmentar l'índex de referència, i que reflecteix millor la realitat segons un seguit de característiques concretes que aquí donarien més transparència i estabilitat al mercat. A més, aquestes taules podrien ajustar-se a les realitats constructives i arquitectòniques dels diferents municipis o zones, ja que no es valoraran els mateixos elements ni de la mateixa manera, per exemple, la calefacció o l'aire condicionat als Pirineus que a la costa. Valors que, com a Alemanya, haurien de ser negociats entre les associacions de propietaris, associacions d'arrendataris i l'administració per atorgar legitimitat democràtica al procés i evitar el rebuig del sector i la litigiositat de la mesura.