Com regulem els lloguers de temporada?
El govern central ha anunciat la creació del grup de treball per regular els lloguers de temporada, que celebrarà la primera reunió aquest divendres 22 de desembre. És una bona notícia si tenim en compte que actualment aquest tipus de contractes l’estan utilitzant molts propietaris per evitar l’aplicació de la llei d’arrendaments urbans, que és bastant més restrictiva per als contractes de lloguer que es destinen a residència habitual.
Aquest tipus de contractes temporals estan pensats exclusivament per a persones que busquen una segona residència, com els treballadors desplaçats, els estudiants o els turistes de llarga estada (superior a 31 dies, perquè, si no, estem davant d’un habitatge d’ús turístic) i, en determinats casos, quan es compleixen finalitats assistencials, és a dir, per als habitatges socials. Aquest tipus de contractes, malauradament, no tenen una regulació específica que permeti garantir l’adequació constant a les circumstàncies socials i econòmiques dels usuaris i, sempre que sigui possible, la rotació dels habitatges per atendre el màxim de famílies en situació de vulnerabilitat.
Així ho han anat perfilant els tribunals de justícia, ja que la regulació actual del contracte de temporada a la llei és molt minsa i afavoreix l’ús abusiu d’aquesta figura. Pocs cops els afectats arriben als tribunals per exigir els seus drets, però quan ho han fet els jutges, de forma reiterada, han reconegut que aquest tipus de contractes tenen una finalitat molt concreta i que només es poden usar en aquests supòsits taxats. El fet de signar un contracte d’onze mesos no és un motiu suficient per justificar la temporalitat del contracte, sinó que realment s’ha de destinar a persones que utilitzen l’habitatge de forma esporàdica i transitòria. En cas contrari, digui el que digui el contracte, estem davant d’un lloguer habitual i s’aplicaran les seves normes protectores.
Aquestes normes protectores que es pretenen burlar són, essencialment, la durada mínima de cinc anys dels contractes, que pot ser de set anys, en cas que l’arrendador sigui una empresa, i la impossibilitat d’actualitzar el preu del lloguer més del 2% el 2023 i un 3% el 2024. A més, cal recordar que aquest tipus de contractes són els que estan afectats pels topalls de preus que imposa la llei per al dret a l’habitatge, i el mateix ministeri d’Habitatge ja en va anunciar la imminent aplicació a Catalunya, un cop s’aprovi el tan esperat sistema d’índex de preus estatal. Tot plegat ha fet que l’ús d’aquest tipus de contractes temporals només durant l’últim trimestre hagi augmentat un 39%.
Per posar remei a aquesta situació abusiva, a parer meu caldria que la normativa recollís clarament les causes taxades per les quals es poden fer servir aquests tipus de contractes, i que s’establís una durada màxima per a cada modalitat contractual, ja que no té la mateixa necessitat un estudiant que un turista, sense possibilitat de pròrrogues il·limitades. No es pot oblidar que les administracions públiques i les entitats del tercer sector fa temps que reclamen una regulació específica dels contractes de lloguer social, i aquest és el millor moment per fer-ho. A més, és evident que cal regular la imposició de sancions i el procés d’inspecció per garantir que la norma es compleix: en cas contrari, pot ser paper mullat.
Aquest grup de treball té una important tasca al davant, i cal garantir que hi estiguin representats tots els sectors afectats de forma proporcional. Segons la informació que s’ha fet pública, aquest grup de treball estarà coordinat pel ministeri d’Habitatge i hi participaran, per part del govern, els ministeris d’Economia i Presidència i la secretaria general d’Assumptes Econòmics. També hi estaran representats els propietaris, a través del Consell d’Administradors de Finques, el Consell General dels Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària, la Confederació Espanyola d’Organitzacions Empresarials (CEOE), la Confederació de Cambres de la Propietat Urbana i Associacions de Propietaris. I els llogaters, a través dels sindicats CCOO i UGT i la central de llogateres i llogaters.
En aquest sentit, és evident que tota la cúpula econòmica i d’organismes de defensa dels drets dels propietaris hi estan adequadament representats. No obstant, crec que la part llogatera podria estar-hi més ben representada, sobretot tenint en compte que no disposa de tants organismes ni entitats que defensin els seus drets. Atès que la finalitat d’aquesta regulació és blindar l’ús fraudulent dels contractes de temporada per protegir el dret a l’habitatge dels llogaters, cal potenciar els representants de drets socials. En primer lloc, pel que fa al govern hi hauria de participar també el ministeri de Drets Socials, que a més ha tingut un paper important en la regulació de la llei per al dret a l’habitatge. En segon lloc, hi trobo a faltar representants de l’Organització dels Consumidors i Usuaris o de les associacions que defensen els drets humans i socials. A més, com que els contractes de lloguer social també estan afectats, seria convenient la participació de l’Associació Espanyola de Gestors Públics d'Habitatge (AVS) i dels representants de les entitats del Tercer Sector.
Per últim, cal destacar la importància que formin part d’aquesta taula de treball persones que coneguin les regulacions d’altres països i l’extensa jurisprudència en la matèria, perquè moltes vegades no cal inventar res de nou, sinó aprofitar adequadament l’experiència existent i el que estan fent els nostres veïns.
