Quan s’exhauriran les Balears?

Catedràtic de geografia de la UIBLa presentació de l’estudi de la Conselleria de Territori sobre capacitat del sòl vacant dels plans urbanístics balears ha donat lloc a titulars del tipus: “El sòl urbà i urbanitzable de les Balears s’exhaurirà d’aquí a 34 anys”, “Menorca tiene suelo vacante para construir viviendas para los próximos 111 años”, “Ibiza agotará todo su suelo edificable en 15 años y Formentera, en cuatro”, “El Govern calcula que Balears acogerá a 364.000 habitantes más en los próximos 34 años”... Tot plegat s’ha calculat que, ara mateix, es podrien atorgar llicències per a més de 140.000 nous habitatges en solars i terrenys buits, això sense comptar els solars que no han esgotat el seu aprofitament urbanístic residencial tot i tenir algun tipus de construcció.

La idea s’ha venut a partir de la lògica de la demanda, com si el pressionant vector de la construcció fos quelcom imparable que anés més enllà de les nostres possibilitats d’actuació. La demanda, se’ns ve a dir, exhaurirà les seves possibilitats d’expansió en 4 anys (Formentera), 14 (Eivissa), 40 (Mallorca) o 111 (Menorca) dels quals ja n’han passat dos, atès que l’estudi es refereix al 2015. Una altra lectura hauria pogut ser: a Eivissa i Formentera tenen controlada l’oferta, a Menorca no. Però no, el que es dona a entendre és que si, a mitjà termini, no incrementam l’oferta (liberalitzam a favor de l’emprenedoria en argot neoliberal), els límits de les DOT, PTI i plans municipals rebentaran i el sector de la construcció creixerà de mala manera, descontrolat.

Però per quina raó s’exhaurirà el sòl en uns anys o dècades? Hi ha dos enfocaments possibles per respondre la qüestió. El primer defensa que és la demanda creixent –local, internacional, de primeres residències, de segones residències, de places turístiques– el que farà exhaurir el sòl; el segon enfocament sosté que és l’oferta creixent de productes immobiliaris de rendibilitat potencial elevada la que fa esgotar el sòl. Mentre que el primer enfocament defensa que la demanda (els compradors) activa l’oferta, el segon argumenta que és l’oferta (els venedors) el que genera la demanda.

La retòrica de l’enfocament de demanda parla sovint de “respondre a les necessitats de la població”, que no es pot obviar la “pressió humana”. Per la seva banda, l’enfocament des de l’oferta denuncia que s’actuï en funció de “les necessitats del sector immobiliari i financer” i que, amb plantejaments de demanda, s’està despistant el personal tot ocultant la força de la “pressió urbanística”, molt superior a la de la “pressió humana”.

Deixant créixer més el sector immobiliari exhaurirem més aviat el sòl, aquest s’encarirà (revaloritzarà) i farà que el sector immobiliari encara cerqui amb més avidesa la plusvàlua, és a dir, esgoti el sòl més aviat. De fet, així ha passat. Els dos estudis anteriors sobre la capacitat del sòl vacant mostren com els habitatges potencials en aquest tipus de terrenys ha anat esgotant-se amb força malgrat la crisi: 234.393 el 2001, 170.108 el 2008 i 144.460 el 2015. Mentre que en període de bombolla (2001-2008) la velocitat d’exhauriment del sòl vacant era de 9.184 habitatges/any, en període de crisi (2008-2015) aquesta velocitat d’exhauriment només havia baixat a 3.664 habitatges/any, malgrat que el sector de la construcció mostri indicadors de frenada molt més contundents. M’atreveixo a augurar que el proper recompte de capacitat del sòl vacant mostrarà una capacitat que girarà a l’entorn de la meitat de l’actual, tot depèn de la força dels “brots verds”, que, a les Balears, n’hauríem de dir “brots de ciment”. Arribats a aquest punt la pressió urbanística trencarà els límits de les DOT, dels PTI i del plans municipals i ala..., un altre tsunami urbanitzador. Que això no és possible? El 2005 vaig calcular que a un ritme de creixement sostingut del 2,8% anual en urbanitzacions i infraestructures viàries –la proposta territorial que aleshores defensava per Mallorca la parella PP-UM que ens governava– ja es podia conèixer la data de finalització del que dibuixava “Talaiot Corcat” al seu mapa de la dècada del 1970: Mallorca esdevindria completament urbanitzada l’any 2115. Només falta un segle.

I si fóssim tan valents, decidits i independents que aconseguíssim mantenir els límits del creixement centrífug expansiu o, com demana el GOB, incrementéssim aquests límits, què passaria? Doncs aquí entra en joc la retòrica dels partidaris de “regenerar i donar eines per actuar sobre la ciutat ja construïda” i de “la revitalització de les nostres ciutats”. És la retòrica del creixement centrípet intraurbà, de la reforma urbana, del “retorn a la ciutat” en forma de residències permanents o turístiques que expulsa i desplaça els que no poden pagar els preus immobiliaris que aquestes polítiques determinen. Una retòrica i una política urbana que ens ha proporcionat fenòmens tan tristament famosos com la gentrificació.

Tant si el sector immobiliari s’expandeix cap a fora urbanitzant més i més, com ho fa cap a dins, reformant els barris més i més, el problema és que s’ha arribat a una espècie de consens implícit no discutit que defensa que les plusvàlues urbanístiques, el valor de canvi a l’alça tant de la nova urbanització com de la reforma urbana, són dels propietaris i promotors i no de la col·lectivitat, són dels agents que pressionen per tal que no s’esgoti el negoci immobiliari. D’aquesta lògica els neoliberals en diuen un TINA (de l’anglès There Is No Alternative). Si les plusvàlues fossin de tots o si no n’hi haguessin, no hi hauria pressió per créixer més i més i més... I ningú no faria càlculs de quan s’acabarà el sòl vacant, de quan s’acabarà el negoci immobiliari. I les Balears no s’exhauririen...