Els grans propietaris ja busquen fórmules per esquivar la futura llei estatal d'habitatge

MADRIDLa futura llei estatal d'habitatge va començar a caminar a finals d'octubre, amb l'aprovació de l'avantprojecte pel consell de ministres. Ara li queda un llarg recorregut de tramitació parlamentària al Congrés de Diputats, malgrat que el partit minoritari a la coalició, Unides Podem, pressiona perquè vagi ràpid. Mentrestant, però, i a l'espera de com afectarà la normativa al mercat de l'habitatge, aquells que miren la futura llei amb recel, en especial els grans propietaris, ja estan ideant fórmules per esquivar-la, apunten diferents fonts coneixedores del sector immobiliari a l'ARA. Fons d'inversió i socimis —que són bàsicament els que tenen més de deu habitatges— estaran obligats a abaixar el lloguer en aquelles zones que es defineixin com a “tensades”.

El sector ha detectat, per ara, tres elements que permeten a aquests grans propietaris fer "trampes" i creuen que, a mesura que s'aproximi l'entrada en vigor de la llei, aniran en auge. Aquests elements tenen a veure amb l'ús de l'usdefruit temporal; amb clàusules que de cop afegeixen despeses elevades als llogaters, i un tercer element, pensant en el llarg termini, que és la compra de sòl terciari, i que queda fora de la llei, per construir-hi.

"L'opció de l'usdefruit temporal burlaria la llei estatal d'habitatge i evitaria allargar els contractes de lloguer en una zona tensada", apunten des de l'Agència Negociadora del Lloguer. En concret, el problema rau quan la figura de l'usdefruit, el dret a utilitzar l’immoble com es vulgui, és utilitzada de manera "generalitzada", i no com una eina individual, pels grans tenidors per esquivar la duració dels contractes que establirà la nova normativa (en el cas d'un gran propietari es pot arribar a allargar 10 anys). En concret, els fons d'inversió estarien constituint societats a les quals cedirien l'usdefruit dels habitatges i aquestes últimes llogarien els immobles per un període de tres anys. O, per contra, directament és una societat qui constitueix els usdefruits sobre els lloguers.

A banda, alguns grans propietaris d'immobles, com fons d'inversió i socimis, utilitzen clàusules per posposar despeses i impostos als llogaters i afegir-los a partir d'una determinada data amb l'objectiu d'evitar que compleixin amb la duració íntegra del lloguer. Per exemple, s'estableix un lloguer amb una renda de 800 euros però amb una carència durant els tres primers anys de l'IBI i la comunitat. "A partir del quart any el lloguer ascendeix uns 150 euros perquè has de començar a pagar les despeses que no t'han comptat", explica una font del sector, que afegeix que "és un augment encobert perquè el preu s'ajustava al mercat però a partir d'aleshores, davant la impossibilitat de fer front al lloguer, es decideix no continuar amb el contracte". "Es disfressa la imposició de les despeses com un benefici que atorga el propietari durant un període de temps", explica.

L'objectiu final, segons el sector, és recuperar l'habitatge per tornar a posar-lo al mercat a un preu més alt o vendre'l. "Per a nosaltres ratlla el frau perquè és una fórmula perquè aquests grans fons tinguin capacitat de disposar abans de temps dels habitatges més enllà del que fixa la llei", insisteixen, per la seva banda, des de l'Agència Negociadora del Lloguer.

Sòl terciari

L'últim moviment té a veure amb la compra de sòl terciari, és a dir, sòl no residencial. Si bé legalment no s'hi pot construir habitatge com a tal, per això s'escapa de la llei, sí que poden oferir apartaments com a hostals però que podrien servir per viure. "S'està notant un moviment [en la compra del sòl] i es notarà encara més", apunten des de l'Agència Negociadora del Lloguer, malgrat que destaquen que en el seu cas sobretot s'ha notat moviment en el mercat de lloguer. "Hi ha molts propietaris que estan optant o bé per vendre l'habitatge, o per tancar-lo fins que s'aprovi la llei o posar-lo com a immoble turístic", expliquen.