Sense índex per controlar el preu del lloguer tres anys després del primer acord de la llei d'habitatge

MADRIDEra l'octubre del 2020 quan l'aleshores govern de coalició de PSOE i Unides Podem anunciava que volia “regular la contenció de les rendes del lloguer en el marc d'una llei d'habitatge” a l'Estat. Des d'aquell anunci han passat més de tres anys i si bé és cert que la llei d'habitatge ha vist la llum, l'eina perquè les comunitats autònomes puguin controlar els lloguers en aquelles zones “tensionades”, és a dir, on els preus estan més disparats, encara no s'ha materialitzat.

La intenció, però, és que ho faci ben aviat, apunten fonts del ministeri d'Habitatge, ara sota la batuta d'Isabel Rodríguez (PSOE). El treball està avançat des de fa mesos, però la convocatòria anticipada d'eleccions generals i la creació de la cartera (en la passada legislatura Habitatge estava dins del ministeri de Transports) van suposar aturar uns dies el projecte. Fonts coneixedores del procés apunten que podria estar enllestit aquest gener. Aquest índex és important perquè permet a les comunitats autònomes regular els lloguers en les zones que han identificat com a “tensionades” i que també necessitaran el vistiplau del ministeri d'Habitatge. En el cas català, la Generalitat n'ha identificat 140.

A Catalunya s'espera amb ganes l'índex perquè de moment ha estat l'única comunitat autònoma que ha mogut fitxa per poder regular les rendes a les zones tensionades. Precisament per això, a banda del grup de treball específic del ministeri, juntament amb l'Agència Tributària i el cadastre, qui també està al darrere del disseny de l'índex és la mateixa Generalitat. Fonts de la conselleria de Territori expliquen a l'ARA que s'han compartit documents, però no el definitiu, i també apunten a “mitjans” de gener.

80% dels catalans viuen en zones tensionades

Tal com es va acordar a la norma estatal, aquelles comunitats autònomes que tenien un índex propi –era el cas de Catalunya fins que el Tribunal Constitucional va tombar una part de la llei d'habitatge catalana– podien entrar a negociar-ne el disseny. La Generalitat aspirava a tenir un índex propi i no homogeni per a tot l'Estat, com vol el ministeri. Finalment, però, serà igual per a totes les comunitats autònomes.

Un cop definit l'índex, els tràmits haurien d'accelerar-se perquè a diferència d'altres mesures, aquesta no ha de passar pel consell de ministres, sinó que només s'haurà de publicar a través d'una resolució del ministeri d'Habitatge. En paral·lel, també ha de publicar una altra resolució on es doni el vistiplau a les 140 zones tensionades identificades per la Generalitat. En aquestes zones “tensionades” identificades per part del Govern hi viuen 6,2 milions de persones, el 80% dels catalans. La vigència de la declaració serà de tres anys i es podrà prorrogar per anualitats seguint el mateix procediment que s'ha seguit ara (la Generalitat ha hagut d'elaborar una memòria i obrir un procés d'informació pública, entre altres passos).

Aquest índex no afectarà igual grans (cinc habitatges o més) i petits propietaris. En el cas dels petits, a l'hora de fer un contracte nou hauran de mantenir el preu del contracte anterior i només podran aplicar l'actualització de la renda (se sol vincular a la inflació). Només podran incrementar un 10% el lloguer si demostren que han fet certes obres a l'immoble. A canvi, però, podran optar a generoses bonificacions fiscals, sobretot si redueixen el lloguer.

En el cas dels grans propietaris (persones físiques i jurídiques), en aquestes zones “tensionades” la regulació pot arribar a afectar aquells que tenen cinc habitatges o més (sempre que estiguin a la zona afectada; si no, serà a partir de deu habitatges). A l'hora de firmar un contracte, hauran d'ajustar el preu d'acord amb l'índex. Això es donarà quan es tracti d'un contracte nou (no vigent). En el cas dels petits, si treuen un pis al mercat que no hi ha estat els darrers cinc anys, és a dir, que no té contracte de referència, també els afecta.

Límit a l'actualització del lloguer

Aquesta, però, no serà l'única eina que afectarà els lloguers aquest 2024. La llei d'habitatge a l'Estat també afecta l'actualització anual del preu del lloguer en relació amb la inflació. Aquest 2023 l'actualització anual del preu del lloguer ha estat limitada a un 2%, però de cara al 2024 la llei preveu que es pugui actualitzar el lloguer com a màxim un 3%, sempre que la inflació estigui per sobre. Si no, caldrà aplicar l'IPC interanual (referència que sol incorporar el contracte) del mes corresponent.

El problema, però, arribarà a partir del 2025, quan l'Institut Nacional d'Estadística haurà de definir un nou índex que substitueixi definitivament la inflació (referència utilitzada fins ara). A partir d'aleshores es tindrà en compte aquest nou índex per actualitzar els lloguers.