La batalla de 8.000 immobiliàries per captar clients: “És una jungla”

PalmaUn home fa voltes amb el cotxe com si cercàs alguna cosa. Pot ser un aparcament? Demanar per un carrer? Està intentant localitzar propietaris que vulguin vendre el seu pis o casa. Promet condicions avantatjoses; més marges i descomptes dels que trobarà amb un agent immobiliari col·legiat. “Ofereixen 30.000 euros més en el cas d’una venda. Això s’ha convertit en la jungla. He conegut, per exemple, porters de discoteca que, sense formació, fan feina al sector. Per a alguns, només cal un telèfon mòbil. Ni tan sols una oficina. Prima els doblers fàcils i ràpids per totes les parts”, denuncia la vicepresidenta del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de les Balears (API), Natalia Bueno.

“És una batalla constant”, assenyala sobre una lluita per clients en un mercat que presenta un problema fonamental: la demanda és molt superior a l’oferta. I n’existeix un segon: el nombre d’immobiliàries s’ha duplicat a les Balears en només 14 anys. Segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), recollits a l’estudi Habitatge i exclusió residencial a les Illes Balears de la UIB, els 3.775 negocis en 2008 –l’inici de la recessió econòmica– eren ja 7.732 en 2022, un creixement de més del 100%. Això significa que gairebé el 4% de les empreses immobiliàries d’Espanya es concentren a les Illes, sense comptar els fons d’inversió. Un 4% és una xifra molt elevada? “Proporcionalment, les Balears representam el 2% de la població, per la qual cosa tenim el doble del que ens tocaria”, aclareix el sociòleg i coordinador de l’estudi, David Abril. “No es pot negar que les agències, en doblar el seu número, també han contribuït a incrementar els preus i els seus beneficis. Falten cases i sobren immobiliàries”, sentencia.

Els agents immobiliaris col·legiats denuncien que la major part de la intermediació està en mans de gent no qualificada: el 75%, assegura el president de l’API, José Miguel Artieda. Segons les seves estimacions, són més de 2.000 les persones donades d’alta. L’intrusisme i l’absència de dades reals se solucionaran amb la creació del Registre oficial d’agents immobiliaris de les Illes Balears, que el Govern, a través de la Conselleria d’Habitatge tindrà operatiu en un termini de tres mesos. La regulació es va iniciar amb l’anterior Executiu i ha estat ara (BOIB del 9 de maig) quan s’ha aprovat per “garantir la protecció dels consumidors mitjançant la prestació de serveis immobiliaris de qualitat”.

Els professionals hauran d’aportar una declaració responsable que els obliga a tenir un establiment obert al públic i a acreditar la formació necessària per exercir. Pot ser un títol universitari de la branca de les ciències socials i jurídiques, enginyeria o arquitectura; una formació no universitària d’almenys 200 hores en matèria immobiliària; o experiència contrastada durant almenys els quatre anys anteriors a la presentació de la sol·licitud. El document, no obstant això, no especifica encara les sancions; es determinarà “després de revisar i veure si es poden aplicar” les establertes en la Llei d’habitatge de 2018, assegura Artieda.

El que està fora de dubte és que falten cases. “Tot està centrat en la segona mà perquè no hi ha habitatge nou. Les immobiliàries són com a bolets, però aquí la pluja seria els moviments immobiliaris. Tothom s’apunta al negoci ràpid; i quan arriba una crisi, desapareixen”, denúncia Bueno. Segons la seva opinió, el nombre de negocis va augmentar exponencialment a partir de 2018. “Havíem deixat enrere la crisi econòmica i el mercat es va normalitzar. Abans, després de l’esclat de la bombolla immobiliària, es venia poquíssim i el preu dels lloguers estava controlat”, assenyala, encara que puntualitza per introduir una variable: “No obstant això, mai varen baixar les vendes als estrangers. Les dades dels registradors indiquen que sempre s’han mantingut en el 25% i varen arribar a ser superiors al 40% després de la pandèmia”. En aquest sentit, Bueno aporta una altra dada: “El 25% de la facturació de les empreses de Calvià és per agències immobiliàries. I parlam d’un municipi amb activitat i planta hotelera”. Aquesta presència de locals s’aprecia en l’avinguda principal de Santa Ponça, en la qual hi conviuen, portal amb portal, més d’una dotzena anunciant propietats milionàries.

La guerra per captar clients utilitza armes com la bustiada de publicitat enganyosa, que simula una oferta d’un particular per comprar una propietat; o anuncis en els quals, clarament, ofereixen de 500 a 1.000 euros per captar un pis d’un familiar o amic per a la venda o el lloguer. “Després, per descomptat, el que fan és repercutir-li-ho al comprador”, revela Artieda.

Lloguer de temporada

La nova Llei d’habitatge estatal, lluny de millorar la situació, ja ha estat feta servir pels agents ‘pirates’ per al seu propi benefici. La norma estableix que en el cas del lloguer ordinari –de llarga durada– és el propietari qui paga els honoraris de la immobiliària, mesura pensada per alleugerir la càrrega de l’inquilí, que fins ara estava obligat al desemborsament. Hi ha una excepció: el lloguer de temporada, inferior a un any. I aquest és l’escletxa que forcen els agents immobiliaris per convèncer als amos dels immobles. “Els diuen que els aconseguiran un client que els pagarà els honoraris amb el contracte de temporada i que, a més, així no estaran lligats per cinc anys [el temps de renovació del lloguer ordinari]”, relata la vicepresidenta d’API. “Tu lluites per obtenir habitatges de llarga durada i et venen propietaris i et diuen: ‘em sap greu, me’n vaig, m’ofereixen més doblers’. El que estan fent és deixar un professional que l’assessorarà perquè el que no li han explicat és que no tindrà dret a la bonificació del 50% en l’IRPF pel lloguer de llarga durada. Posant-se en mans d’algú sense formació s’arrisquen a problemes seriosos. No hi ha respecte ni ètica”, revela.

Els experts situen el creixement exponencial de les agències quan Aznar va desregularitzar l’activitat del gestor immobiliari l’any 2000. Es va obrir la veda a l’intrusisme i a la falta de formació. Per a Abril, la lectura és incompleta, igual que la proposta actual del Govern per posar ordre: “És insuficient perquè hauria de limitar el nombre d’operadors, especialment a les zones tensionades. No tindrà un efecte en el mercat, que continuarà sofrint la mateixa pressió. Necessitam més intervenció pública. No tots són ‘pirates’, però això és el capitalisme del segle XXI, que et permet guanyar diners sols amb un mòbil i sense obrir una oficina. Les immobiliàries no poden presentar-se com a víctimes. Són moltes traient un benefici d’un problema social. I si n’hi ha tantes és perquè els marges són molt grans. Han de fer un treball ben fet, ser legals i honestos”.

Entre les pràctiques dels ‘pirates’està desviar les qüestions legals a un advocat: li adjudiquen una comissió i supleixen les seves mancances formatives. “Hi ha clients que arriben al notari i es troben que no poden signar perquè el suposat agent immobiliari no ha fet ni les comprovacions més bàsiques, ni tan sols ha tret una nota registral simple per conèixer tota la informació rellevant sobre l’immoble”, relata la vicepresidenta de l’API. “La nostra és una professió totalment desprestigiada. A la gent jove li feim oi. Ens veuen com a comissionistes, especuladors, gent sense escrúpols i no ens coneix”, lamenta per reivindicar la importància d’una feina que els professionals exerceixen “amb honradesa i una formació constant”. “No tots som iguals. Una cosa tan estressant i important com ajudar a vendre o a trobar un habitatge ha d’estar en mans d’algú de confiança. No tot val”, conclou.