Convertir locals en habitatges tampoc no és una ganga
Encara que la superfície d’ús comercial pot ser un 30% més barata que la residencial, la mesura del Govern no és del tot atractiva per als compradors
Palma“Local a la venda a la zona de Pere Garau amb possibilitat per fer la casa dels teus somnis”. Així es publicita un dels prop de 800 locals de Palma que hi ha a la venda al portal immobiliari Idealista. Fonts del sector assenyalen que –tot i que lleugerament– han detectat un augment en l’interès per aquest tipus de propietats, d’ençà que el Govern de Margalida Prohens va anunciar un nou decret d’habitatge que ampliarà les possibilitats de convertir un local en una casa. La mesura pot semblar atractiva, a priori, tenint en compte que les superfícies d’ús comercial arriben a ser un 30% més barates que les residencials. Però experts immobiliaris aconsellen prudència, a l’espera de conèixer la lletra petita de la nova norma, que la presidenta vol enllestir a finals de setembre. Amb el compte enrere en marxa, agents immobiliaris, arquitectes i constructors sospesen els inconvenients i avantatges d’aquesta proposta.
Encara que la mesura no està aprovada ni en vigor, fins ara ja existia la possibilitat de convertir en habitatges certs locals pensats per a ús comercial, dels quals podem trobar exemples a Palma. A hores d’ara, aquest permís depenia de l’índex de densitat d’ús de la parcel·la, és a dir, del nombre d’habitatges que hi havia fets respecte dels permesos. D’aquesta manera, per exemple, si una superfície permetia fer-ne sis cases, però n’hi havia cinc, aquesta sisena es podia crear en el local a peu de carrer, en cas de tenir-ne. Ara, el que farà el decret-llei serà permetre crear un màxim d’un habitatge per cada 60 metres quadrats, sense tenir en compte els índexs de densitat. Per fer-ho, se n’haurà de canviar l’ús i, si és necessari, reformar l’espai perquè compleixi el decret d’habitabilitat. Ara bé, la seva comercialització –venda o lloguer– haurà de ser a un preu limitat, és a dir, taxat.
El president del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària de Balears (API), José Miguel Artieda, aprofundeix en el poc que se sap del contingut del decret. “Varen anunciar que el preu seria el d’HPO (Habitatge Oficial Protegit) multiplicat per 1,10”, apunta. Els HPO tenen establerts uns preus màxims per metre quadrat, que oscil·len entre els 2.000 i els 2.700 euros. Per entendre l’operació, Artieda en posa un exemple: “Serien uns 2.200 euros el metre quadrat multiplicats per 1,1, és a dir, 2.400 euros el metre quadrat, que variarien en funció de l’eficiència energètica”. En el cas del lloguer, en què el preu per metre quadrat dels HPO oscil·la al voltant dels 10 euros, s’aplicaria la mateixa pujada de l’1,1.
El president d’API indica que, d’aquesta manera, un local convertit en una casa de 60 metres quadrats es podria vendre per un mínim de 130.000 euros i llogar per uns 500 al mes. Així, en el cas de la venda, si el preu del metre quadrat en el mercat lliure es troba al voltant dels 3.200 euros, la diferència amb el preu taxat pot ser de 1.000 euros el metre quadrat, és a dir, més d’un 30% menys. Un exemple d’això és l’anunci d’un local de 264 metres quadrats ubicat al barri de Pere Garau, que es ven per 349.500 euros. El preu per metre quadrat, en aquest cas, és de 1.324 euros. Per gairebé el mateix preu, 350.000 euros, es ven un habitatge en planta baixa en aquest barri, però de la meitat de metres quadrats, 125. Això equival, per tant, a 2.800 euros el metre quadrat.
A aquests aparents sucosos preus dels locals, però, cal afegir-hi una reforma que fa baixar els beneficis. “La rendibilitat no és alta. Si t’ho mires bé, no és tan interessant per a l’inversor, la qual cosa és positiva”, considera Artienda, sobre la possibilitat que fomenti l’especulació. Això, sumat al fet que el preu dels locals ha pujat en els darrers anys –“abans, trobaves coses per 60.000 euros i ara no hi ha res que no arribi als 100.000”– fa dubtar a Artienda que hi hagi una explosió de compravenda. “A més, el propietari de locals sol ser inversor per naturalesa, de manera que no té necessitat de vendre. Potser els interessarà més fer el canvi a habitatge i llogar-los, en lloc de vendre”, valora.
Per la seva banda, el vicepresident de l’Associació Balear de Serveis Immobiliaris (ABSI), Miquel Perelló, calcula que la inversió que necessita un local per convertir-lo en habitatge és d’uns 1.000 euros per metre quadrat. “Qui ho vulgui fer ha de tenir molta capacitat econòmica. Si no posen el preu de venda per damunt dels 2.500 euros el metre quadrat, serà difícil que els propietaris de locals vulguin aplicar la mesura”, opina. No obstant això, en cas que aconsegueixi generar interès entre els inversors, creu que pot funcionar com a mecanisme regulador, perquè obligaria a rebaixar els preus de la resta de l’oferta. “Segons a quina zona –per exemple barris més humils, com el Camp Redó o Pere Garau, on hi ha molts de locals buits–, si surten al mercat convertits en habitatge, poden donar una certa estabilitat als preus”, raona Perelló.
Constructors i arquitectes, realistes
En aquest sentit, l’Associació de Constructors de Balears (ACB) insisteix també que és important que “la tramitació de llicències d’obra sigui més ràpida” per “aprofitar de manera més eficient el sòl”. Si bé l’associació en fa una valoració positiva i qualifica les mesures de “valentes”, també subratlla que “el Govern ha de continuar apostant per l’Habitatge de Protecció Oficial, com la passada legislatura”. Amb tot, mantenen que “aquests habitatges poden arribar a una part de la ciutadania que no pot accedir al mercat lliure i que tampoc compleix els requisits per inscriure’s a l’Ibavi”.
Tant l’ACB com el Col·legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears (COAIB) es mostren preocupats pel compliment de les condicions d’habitabilitat. “És complicat, perquè hi ha alguns locals que tenen façana, però no tenen pati de darrere i, per exemple, no poden ventilar la cuina”, afirma el degà del COAIB, Bernat Nadal. D’altra banda, el president de la demarcació de Mallorca del COAIB, Joan Cerdà, recorda que “els ajuntaments han de decidir com i on l’apliquen –és a dir, fer urbanisme–, com han fet amb els bars” i que, tanmateix, “hi ha certs carrers a Palma on convertir els locals en cases seria un desastre i altres on seria una meravella”.