Desmuntant els ‘fake’ sobre l’habitatge

CiutadellaLa intervenció pública en el mercat immobiliari és essencial per tal de generar oferta d’habitatge assequible, abaixar preus, regular el lloguer de temporada i facilitar així l’accés a l’habitatge de la població resident. Ho defensa l’economista, conseller insular, exdirector general d’Habitatge del Govern i actual vocal assessor especialitzat en habitatge de l’Oficina d’Assumptes Econòmics i G20 de la Moncloa, Eduard Robsy Petrus (Maó, 1976). A Madrid, en el càrrec d’assessor adscrit a la Direcció General de Projectes Estratègics i Polítiques Sectorials, forma part des de març dels grups de treball que estudien com regular els contractes de lloguer turístic i de temporada.

La setmana passada, en l’obertura del curs acadèmic del Cercle Artístic de Ciutadella, Robsy aprofità per desmuntar alguns “mites” que centren el debat públic, i polític, sobre el sector. Com el fet que deixar lliure el mercat ajudarà a posar-ho tot al seu lloc. L’experiència, recorda, ens diu tot al contrari i, de fet, en els vuit anys previs a la bombolla immobiliària que el 2008 va fer esclatar la crisi econòmica, els preus dels pisos es van arribar a multiplicar per 2,2.

Altres fake situen els fons d’inversió o el fenomen ocupa com els grans problemes que agreugen la recerca d’un pis, quan el seu pes –assegura– és ben relatiu. Els fons d’inversió tan sols controlen el 10% del parc immobiliari i, amb l’estadística a la mà, diu: “és més probable que tinguis un incendi a casa que no un ocupa”.

Robsy, que és al grup de feina que assessora directament el president Pedro Sánchez, proposa solucions a algunes de les dificultats reals que afecten la ciutadania. És el cas del lloguer turístic, “que en alguns barris de Palma o Màlaga hi té més habitatges que no residents de lloguer”, i del lloguer de temporada, “una modalitat que s’està pervertint i amb conseqüències especialment sagnants a Menorca, on gairebé no hi ha oferta per a tot l’any, i sobretot a Barcelona, on l’oferta de lloguer anual està quedant desplaçada”.

Per què s’ha arribat a aquest punt? Pel negoci creixent de llogar més car a turistes només els mesos d’estiu i, també, per “esquivar” les obligacions del lloguer anual. Això fa que siguin freqüents les ofertes de lloguer per 11 mesos, que “eviten al propietari haver de pagar les despeses de gestió a l’agència immobiliària, limiten el contracte en lloc de la durada mínima de 5 a 7 anys, que ha de tenir el lloguer residencial i impedeixen als inquilins empadronar-se a la casa. Així, com que no es considera la seva residència com habitual, poden ser desnonats i se’ls poden exigir més fiances o responsabilitzar més per danys o reparacions a l’habitatge”, observa.

Per combatre-ho, el grup de feina del qual forma part Robsy proposa “reformular” el lloguer de temporada amb la creació d’un registre –inclòs en el decret que anuncià el juliol la ministra Isabel Rodríguez– al qual s’hauran d’inscriure forçosament tots els habitatges que es vulguin comercialitzar amb aquesta modalitat i, sobretot, hauran de “justificar” per què no es poden oferir per a tot l’any.

Falta i faltarà (encara més) habitatge

El problema, però, és que igualment manca oferta d’habitatge. Fins a 600.000 en faran falta a tot l’Estat a finals de l’any que ve, segons el Banc d’Espanya. A llocs com les Balears, que han crescut demogràficament un 50% en els darrers 20 anys, la necessitat serà encara més extrema. L’Institut Nacional d’Estadística (INE) calcula que en els pròxims 15 anys s’agreujarà el transvasament de població a destinacions turístiques com les Illes, que guanyaran gairebé un 19% d’habitants. A Catalunya, el creixement previst serà del 15,4%, també superior a la mitjana estatal, que es preveu al voltant del 10,6%.

L’entrada de capital estranger, que en algunes zones de les Balears arriba a suposar fins al 30% de les operacions, n’és un reflex més de la situació. Per això, Robsy proposa que el Govern “intervengui” el preu de l’habitatge, “tal com ja s’ha fet amb èxit a Catalunya”, on en el primer semestre d’any els preus han baixat entre un 3 i un 5%. Per contra, en el mateix període, el portal Idealista xifra en un 10% l’encariment mitjà de l’habitatge que hi ha hagut en el conjunt de l’Estat, que s’ha disparat fins a l’11,4% a les Illes, fins als 18 euros/metre quadrat. Però aquesta limitació, insisteix l’assessor, “ha de ser sempre una correcció temporal, mai indefinida, per donar temps a les altres mesures” estructurals que sí que poden influir a regular el mercat.

“El que està clar és que hi ha una gran desproporció entre la demanda i l’oferta”, remarca. “L’oferta de compra és molt major que la de lloguer, però hi ha molta més demanda de lloguer i aquesta és més cara”. I, insisteix Robsy, no es pot deixar tot en mans del lliure mercat, perquè “tot i fer-se de 700.000 a 800.000 pisos anuals en els anys previs a la crisi, els preus en lloc de baixar van més que duplicar el seu cost en pocs anys”. De fet, el Banc d’Espanya assegura que els preus reals d’habitatge a les Balears ja estan per damunt dels de 2007, és a dir, “són més alts que en el moment previ a l’esclat de la bombolla”.

La triple via

Actualment, amb prou feines se’n construeixen més de 100.000 a tota Espanya i, amb les projeccions que fan els experts, queda clar –sempre segons Robsy– que són del tot insuficients. És per això que l’assessor considera que s’han de donar “tres fórmules” de foment de l’habitatge que haurien de discórrer en paral·lel en els pròxims anys:

-Habitatge social (VPO). De promoció pública i per atendre les necessitats de les famílies més vulnerables i sense recursos.

-Col·laboració publicoprivada. Els ajuntaments cedeixen o faciliten l’adquisició de sòl, es fixen avantatges fiscals i, fins i tot, s’aporta finançament bonificat als promotors a canvi que una part significativa de l’oferta sigui de lloguer i a preus assequibles, sense repercutir als llogaters.

-Mercat lliure. Sense intervenció pública, destinant l’oferta per a clients de més poder adquisitiu, com de fet ja està passant.

En aquest sentit, Robsy destaca que des de 2020 la llei permet que es construeixin solucions habitacionals damunt sòl reservat per a equipament públic que finalment no s’hagi desenvolupat ni sigui necessari, “però per ara no s’ha aprofitat prou”.

Intervenir el preu

Encara que la demanda principal ara és de lloguer, a Espanya el 76% dels residents són propietaris de la llar on viuen, un percentatge fins i tot superior al 70% de mitjana de la Unió Europea. Però la intervenció del preu és una dinàmica més habitual a fora. A Espanya només el 2,5% viu a un habitatge amb el preu limitat, mentre que a la resta de països de la UE ho fa el 9,3%, quasi un de cada deu. Menció a part mereixen els Països Baixos (30%) o capitals com Viena, on el 60% de les famílies viuen a habitatges amb el preu limitat, tot i que els sous són, de mitjana, un 60% més alts que a l’Estat espanyol. A Viena es paga a 9 euros el metre quadrat, una xifra que gairebé es triplica en el cas de Barcelona o Madrid.

En qualsevol cas, Robsy remarcà en la seva intervenció en el Cercle Artístic que en la controvèrsia entre els dos drets constitucionals, el d’accés a l’habitatge i a la propietat privada, “hi ha espai per exigir a aquest darrer que, sota determinades circumstàncies, es pugui ajustar a la seva funció social. Podem debatre si l’habitatge és un dret essencial o un bé d’inversió, però, com a producte turístic, perd la seva funció essencial com a allotjament permanent”. I, per tant, necessita ser regulat, conclou Robsy.