Què han fet altres països per limitar la venda de cases a estrangers

PalmaEl Parlament va aprovar el novembre de 2022 una iniciativa per combatre la saturació turística i restringir la compra d’habitatges per part d’estrangers. El Govern fins i tot va crear un grup de feina per analitzar com formular la mesura que havia d’alleujar el mercat immobiliari desbocat, però l’executiu de Pedro Sánchez va invocar el Tractat de Funcionament de la Unió Europea i va segar una iniciativa sense possibilitat de prosperar. Concretament, l’article 63 prohibeix “totes les restriccions als moviments de capitals entre estats membres i entre estats membres i tercers països” i “empara el dret dels ciutadans europeus a adquirir segones residències en un altre Estat de la Unió”. D’aquesta manera, “qualsevol restricció per raons d’ordre públic o de seguretat pública haurà de ser necessària, proporcionada i no discriminatòria”.

De res va servir al·legar que països com Bèlgica, Dinamarca, Croàcia i Malta ja aplicassin mesures en aquest sentit. Tots havien acordat les excepcions abans del seu ingrés en el mercat comú, a través dels tractats d’adhesió. Espanya no ho va fer.

Però, com han regulat, limitat o prohibit aquests països la compra d’habitatges per part d’estrangers?

Dinamarca exigeix un permís de residència i haver viscut al país cinc anys seguits abans de poder comprar una propietat. Només així el Ministeri de Justícia concedeix el permís preceptiu.

Finlàndia va protegir amb mesures idèntiques a les daneses l’adquisició de terrenys o habitatges per a, concretament, l’arxipèlag de les illes Aland. I va afegir l’obligació de dominar el suec, idioma oficial de la regió.

Malta va establir amb una disposició que els ciutadans europeus només poden comprar un habitatge sempre que resideixin a l’illa des de fa més de cinc anys. És la seva manera de lluitar contra la saturació i de protegir el territori limitat del qual disposen.

Terres agrícoles

Croàcia, la República Txeca, Hongria, Letònia, Lituània, Estònia, Eslovàquia, Polònia, Bulgària i Romania van aprofitar els seus respectius tractats d’adhesió per protegir les seves terres agrícoles de la compra i especulació per part d’estrangers amb un màxim de deu anys. El professor de Dret Internacional Públic a la UIB, Joan David Janer, assenyala en un estudi publicat a la Revista de Derecho Comunitario Europeo que, vinculat a la lliure circulació de capitals, “s’està produint un procés d’acaparament i concentració de terres en mans tant de grans inversors no dedicats a l’agricultura com de grans explotacions agrícoles que posen en perill la seguretat alimentària, les estructures econòmiques de les zones rurals basades en un model familiar, i generen un model d’agricultura industrialitzada”. No obstant això, una vegada va expirar el règim transitori, països com Bulgària, Hongria, Letònia, Lituània i Eslovàquia van intentar mantenir la regulació amb legislació pròpia. I la Comissió Europea va esgrimir de nou els seus principis amb un missatge en forma de carta: podien intentar regular el desenvolupament rural, la lluita contra l’especulació i la preservació de l’ús agrícola, però les mesures per mantenir les terres en petits propietaris eren “excessivament restrictives i discriminatòries”, apunta l’estudi de Janer.

Des del primer de gener, Portugal ha eliminat els avantatges fiscals dels quals gaudien els estrangers que fixaven la seva residència al país. Aquest efecte crida de l’incentiu va tenir “un efecte molt negatiu en el preu de l’habitatge”: entre 2012 i 2021, va augmentar un 78%, més del doble de la mitjana de la Unió Europea, situada en un 35%.

Andorra intenta, com Portugal, desincentivar les compravendes especulatives i, mentre cerca com gravar-ho amb nous impostos, no autoritza inversions estrangeres en immobles.

Fora d’Europa (i de les restriccions de la Unió Europea), el Canadà va implantar el 2023 la limitació de compra de propietats als estrangers amb l’esperança de refredar el preu de l’habitatge, duplicat en tot just una dècada. En el mateix sentit, Austràlia i Nova Zelanda també n’han pres mesures similars.

L’intent de les Balears l’any 2022 ha trobat el relleu en l’altre arxipèlag espanyol, les Illes Canàries, afectat també per la massificació, l’especulació i el desequilibri entre l’oferta i la demanda. Des d’un punt de vista estrictament jurídic, Janer assenyala al seu estudi –malgrat reconèixer la legitimitat de les demandes– que la prohibició de compra als estrangers “no sembla que compleixi” amb els requisits de proporcionalitat i adequació que exigeix la Unió Europea. “No consta que les autoritats que han promogut aquesta iniciativa hagin desenvolupat una política mínimament creïble i ambiciosa en matèria d’accés a l’habitatge, de la qual els residents en aquest territori n’haurien de ser els primers beneficiaris”, argumenta l’expert. “En el disseny d’una política real en aquesta matèria, certament, la restricció a la compra d’immobles per part de no residents podria tenir un cert sentit i configurar-se com una mesura més que formaria part necessàriament d’aquesta política global, ambiciosa i creïble d’habitatge”, conclou.