Hipotecats atrapats per un fons voltor: “T’amenacen, són molt agressius”

PalmaAne (nom fictici) va subscriure una hipoteca el 2005 per pagar un pis de protecció oficial a Calvià. Amb ajuda familiar, va salvar el primer problema per impagament el 2019, però la pujada dels tipus d’interès dels últims dos anys per la inflació va tornar a col·locar-la en una situació vulnerable. Sense parella, amb dos fills i un net a càrrec seu, intenta subsistir gràcies a un salari mínim interprofessional i el treball de temporada de la seva filla. La hipoteca va tornar a quedar-se sense pagar i, quan va voler regularitzar la situació gràcies a una herència familiar molt oportuna, el seu banc li va dir que ja no tenia res a veure amb ella. Havia venut la seva hipoteca a un fons voltor, una de les societats que compra deute a entitats bancàries a molt baix preu per especular amb elles. “No ens van enviar una carta, cap avís ni documentació. No ens van dir ni en quin compte havíem de continuar pagant. Simplement, el pis de la meva neboda ja no existia per a aquest banc. Ella viu angoixada, atabalada. Pensa que un dia vindrà algú i la traurà de ca seva. I si això passa, què feim? Tenim els doblers i ella pot acabar sota un pont”, denuncia Elena, tia de l’afectada.

La hipoteca d’Ane és a un fons voltor amb seu a Irlanda, un paradís fiscal. Uns altres se situen a Luxemburg, país també amb beneficis tributaris. L’advocada Gloria Olmos, a través de la seva feina per a la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), va esbrinar que el capital restant de l’operació era poc més de 17.000 euros. El fons en reclamava el doble. Olmos va recomanar no satisfer aquesta quantitat injustificada i enfrontar, amb tots els recursos que ofereix la llei, el cas en els tribunals. El fons d’inversió mai no ha contactat amb la propietària. “Els bancs venen aquests deutes d’impagats, preferentment de préstecs hipotecaris, perquè hi ha un habitatge que els garanteix. Per al banc és un maldecap. Saben que per fer una execució hipotecària, s’enfronten a un deutor vulnerable. Així que, venuda a un tercer, s’obliden de litigis. I les hipoteques queden en mans d’entitats opaques amb les quals els consumidors no poden contactar”, explica Olmos.

Moltes consultes

La situació d’Ane és similar a la de molts altres ciutadans que descobreixen com la seva hipoteca ha caigut en mans d’un fons d’inversió i no saben a què atenir-se. El context, encara que amb conjuntures diferents, remet al de la crisi immobiliària de 2008: propietaris que no poden assumir les quotes per un augment dels tipus d’interès. “Els casos estan augmentant. En tenim bastants i també moltes consultes sobre persones en la mateixa situació. És un tema que ens preocupa i que està passant molt perquè duim dos anys d’escenaris alcistes. Les famílies sofreixen. Anaven justes i no poden estar al dia”, reconeix Cristina Borrallo, advocada de Futur Legal.

Malgrat la desprotecció que senten els clients, la cessió del crèdit és legal. “El banc inclou una clàusula en les hipoteques que l’especifica. Encara més, el banc té dret a vendre aquest crèdit sense necessitat de comunicar-li al deutor. La diferència és que, davant una situació d’impagament, amb el banc pots negociar; però, per a un fons voltor ets un número amb el qual guanyar doblers”, assenyala el president de l’Associació de Consumidors de les Balears (Consubal), Alfonso Rodríguez, qui reconeix rebre consultes a l’organització, i apunta que les entitats de crèdit ràpid, tipus Cofidis, actuen d’igual forma davant els impagaments.

Comprades en paquets

Els fons d’inversió compren les hipoteques en paquets amb centenars de productes similars. I no és fàcil ni ràpid desembolicar aquesta madeixa. D’aquí el retard en els contactes amb el deutor. El més freqüent, segons apunta Borrallo, és que una empresa de recobrament espanyola –subcontractada pel fons– contacti amb l’afectat per telèfon i li digui que ara són ells els creditors i als qui han d’abonar les quotes. “La gent s’espanta molt. T’amenacen, són molt agressius. Els qui et criden són persones que parlen en el teu idioma. Et reclamen la totalitat i et diuen que, si no pagues, et prendran casa teva. Són molt agressius en les comunicacions”, assenyala l’experta en dret bancari.

No existeix un termini legal a partir del qual un banc pugui desfer-se d’un deute hipotecari. “Ho fan quan l’entitat, internament, dona per fet que el crèdit és irrecuperable. Se’ls lleven de damunt també per un tema reputacional. Llavors, els fons els adquireixen per un preu molt inferior al capital que deu el client. Poden perfectament comprar per 30.000 euros un crèdit de 150.000 euros”, prossegueix Borrallo. En aquest sentit, la diferència amb la crisi del 2008 –quan es va popularitzar aquesta pràctica– radica en el fet que llavors eren actius tòxics, béns devaluats per l’esclat de la bombolla immobiliària. Els bancs havien concedit crèdits per sobre del valor dels habitatges.

La situació és avui diferent i molt beneficiosa per als fons voltor, sobretot a les Balears, on qualsevol inversió en habitatge és rendible. Per la poca oferta i l’alta demanda. “Ara aquests paquets valen moltíssim, són molt rendibles, per la situació del mercat immobiliari, sigui a través del lloguer o la venda. És un bé preuadíssim, un negoci segur. Sens dubte, els compensa”, analitza Olmos. Borrallo dona suport a l’argument: “Amb la situació residencial de Mallorca, tenir un actiu aquí és assegurar-se un benefici increïble. Poden haver comprat un pis per 40.000 euros a un banc i vendre’l per 400.000 euros. El guany és immens”.

Els detalls de la llei

Els experts recomanen no cedir a les amenaces i assessorar-se legalment perquè, encara que la cessió del crèdit sigui legal, ha de fer-se d’acord amb la llei. “Aquests fons amb nomenclatures llarguíssimes són estrangers i, moltes vegades, desconeixen els detalls de les nostres lleis. Hem de verificar si la cessió s’ha fet correctament, mitjançant una escriptura pública i inscrita en el registre de la propietat. Si no és així, no és vàlida. El Codi Civil i la llei hipotecària són clars en aquest sentit”, explica l’advocada Cristina Borrallo. D’igual forma, els bancs han d’aplicar les condicions pactades en el contracte original, condició que inclou els interessos de demora, que el seu màxim està al voltant del 10 o el 12%. Més es consideraria usura i “es declararien nuls”. “Hem guanyat molts casos per qüestions com aquestes”, confessa l’experta financera, qui es troba amb clients amenaçats quan deuen quatre o cinc mensualitats. “La nostra llei diu que una hipoteca no es podrà reclamar judicialment si no hi ha un mínim de 12 quotes impagades si ens trobam en la primera meitat del préstec o de 15 si estam en la segona. Hem aconseguit que procediments d’execució hipotecària no es tramitin perquè aquestes empreses desconeixen la llei espanyola. Quan passa i aconseguim que s’arxivi, tornam a la casella de sortida i intentam negociar amb el fons voltor”, certifica.

Malgrat les proteccions per a l’usuari que les revisions de la llei hipotecària han anat incorporant, no s’ha impedit el traspàs de crèdits. “És un problema molt gran de la nostra llei que el creditor pugui vendre sense recaptar el teu consentiment. I la revisió de 2019 era el moment idoni per fer-lo”, opina Borrallo. Els fons voltor són conscients d’aquest “forat”. “No tots els països tenen aquest problema. Aquí ho fan perquè poden. Davant això, només ens queda lluitar per declarar nul·les les operacions per falta de transparència”, prossegueix l’experta. A més, els fons voltor actuen “de manera aliena” a la supervisió del regulador en la matèria, el Banc d’Espanya.

El president de Consubal, Alfonso Rodríguez, apunta vies per acabar amb les cessions d’hipoteca que afecten propietaris vulnerables. “La majoria accepta aquesta clàusula en signar-la. Teòricament, totes les condicions es poden negociar, però cap banc acceptarà llevar-la. La llei diu que una clàusula serà nul·la de ple dret si no existeix la possibilitat de negociar-la. Un bufet podia plantejar-ho al tribunal europeu o a un jutjat mercantil”, analitza. “No és forassenyat. D’aquesta manera s’ha aconseguit eliminar la clàusula sòl o la reclamació de les despeses de la hipoteca. En tots dos casos, els tribunals europeus van dictaminar a favor dels consumidors”, conclou.