Els hotels obsolets, una oportunitat per pal·liar el problema d’habitatge

PalmaReconvertir hotels i apartaments turístics obsolets en habitatges residencials pot semblar innovador, però no té res de nou. Canviar l’ús de places que no són rendibles econòmicament ha estat una opció per donar sortida a aquests edificis des dels anys setanta, arran de les crisis cícliques que han afectat el sector. La pandèmia ha revifat el debat sobre aquest model, que pot suposar una oportunitat per pal·liar el problema d’accés a l’habitatge que pateixen les Balears, segons els exconsellers de Turisme Celestí Alomar i Jaime Martínez. El mateix Govern ho considera factible i ara fa un any va aprovar un decret llei que facilita la reconversió d’hotels en habitatges de protecció oficial (HPO) i en equips sociosanitaris públics o privats, com ara geriàtrics i centres de dia. De moment, la mesura ha estat un fracàs, perquè durant aquest temps no hi ha hagut cap petició de canvi d’ús, segons admeten fonts de la Conselleria d’Habitatge i Mobilitat. Aquest és el motiu pel qual les fonts consultades reclamen una estratègia més decidida.

“No veig cap altra sortida per als hotels obsolets que no sigui convertir-los en residencials”, assegura l’hoteler Joan Massanet, que va ser vicepresident de la Federació Empresarial Hotelera de Mallorca i president de l’Associació hotelera de Capdepera. “En som partidari perquè permet donar-hi una sortida no traumàtica”, afegeix l’empresari, ja que “tothom hi guanya”. Està convençut que cal reduir el turisme d’excessos –que mai desapareixerà per complet– apostant per la qualitat, i creu que això implica reduir places. Massanet, però, lamenta que el Govern no tingui cap estratègia clara en marxa perquè els hotelers es decantin per aquesta reconversió, i li preocupa que l’opció més atractiva sigui vendre els edificis a fons d’inversió estrangers, com ja està passant, segons alerta. “Només volen treure’n rendiment econòmic i no miren per Mallorca”, adverteix, i afegeix que vendre als fons és “pa per avui i fam per demà”. Admet que és “impossible” aturar la compravenda d’hotels, però li preocupa que a la llarga els empresaris mallorquins quedin desplaçats i “no pintem res”.

L’hoteler aprofita per criticar que en els plans de l’Executiu per facilitar la renovació de zones turístiques madures només hi figuren Calvià i la Platja de Palma, mentre que el Llevant de l’illa en queda al marge. “Sempre hem estat més a prop de Menorca que de Mallorca; manca transport públic i connectivitat amb l’aeroport de Palma”, diu.

El director general d’Habitatge del Govern, Eduard Rosby, admet que encara no s’ha produït cap canvi d’usos arran del decret llei aprovat, però defensa que el Govern té “la cobertura normativa que ho pot permetre”. Això és, a parer seu, “una passa molt important, perquè obre possibilitats per obtenir més habitatge”. I descarta que els fons d’inversió estiguin interessats en els hotels i apartaments donats de baixa, que són més susceptibles de ser reconvertits. Creu que “cerquen establiments amb llicència en funcionament” per millorar-los i oferir una categoria superior.

L’exconseller de Turisme durant el primer Pacte de Progrés d’Antich, Celestí Alomar, considera que el canvi d’usos va lligat a un debat sobre el decreixement de l’oferta turística i la diversificació econòmica. La competència és dels ajuntaments, perquè aquests canvis es fan en funció dels plans urbans, però afirma que cal “una estratègia global de país”. “No ens podem permetre el luxe de tenir una oferta turística de mala qualitat quan manquen habitatges per als treballadors, els joves i, en definitiva, els residents”, comenta. Alomar creu que “no hem de ser un territori per invertir-hi, sinó un país per viure-hi”. Per això proposa analitzar amb detall les zones que atreuen un turisme d’excessos que no interessi per millorar la qualitat de les places. En opinió seva, els hotels no s’haurien de transformar en habitatges de titularitat privada, perquè creu que ja n’hi ha suficients. “Necessitam solucionar el problema que pateixen els residents”, reitera, i aposta per la conversió en HPO. Alomar critica que el Govern “no ha fet cap passa ni s’ha reunit amb ningú” per impulsar l’estratègia de canvi d’usos que demana.

L’exconseller popular de Turisme, arquitecte i actual president del PP de Palma, Jaime Martínez, opina que reconvertir hotels en HPO és “inviable”. N’és una prova que no s’ha demanat cap canvi d’ús, malgrat que el Govern ho ha plantejat en una situació idònia, perquè en plena crisi es donava una sortida als propietaris.“L’operació no els surt rendible”, apunta, però l’arquitecte també fa autocrítica. La Llei de turisme impulsada el 2012 pel PP introduïa el canvi d’usos, fins al 2016, quan es va derogar l’article. “Durant aquells anys es feren poques reconversions; els incentius eren insuficients”, reflexiona. Martínez suggereix estudiar on fer el canvi d’usos, amb quines condicions i en quins terminis. Coincideix amb el Govern i Alomar que es puguin plantejar canvis per fer geriàtrics i altres equipaments. En tot cas, el popular valora que la reconversió permet eliminar places de “mala qualitat” i millorar la resta; també serveix per posar habitatges nous en el mercat en un moment que el preu del lloguer i de compra no atura d’augmentar. “Les Balears som un referent turístic i crec que haurem de trobar la manera perquè el canvi d’usos funcioni”, conclou.

Emperò dels ajuntaments

Dos dels municipis turístics més importants de les Balears, Calvià i Palma, no rebutgen la reconversió, però més aviat aposten per intervencions puntuals. La pèrdua de llocs de feina lligada a la reconversió de places turístiques és una preocupació latent. “Tancar hotels és perdre feina, però és cert que es necessiten habitatges”, reconeix el batle i regidor de Turisme del Consistori calvianer, Alfonso Rodríguez (PSOE). Afirma que el criteri general del partit al municipi mai ha estat favorable. “Liberalitzar el canvi d’usos provocaria que zones que avui estan dissenyades urbanísticament com a rotació turística la perdrien”, explica el socialista. “L’entorn d’oci, de bars i botigues que ha crescut per atendre turistes perdria volum econòmic i es degradaria”, continua, i afegeix que a la zona reconvertida per a residents mancarien equipaments bàsics, com ara escoletes i jardins. Aquest procés, recorda, ja va passar a Santa Ponça. Rodríguez assegura que la planta hotelera de Magaluf s’ha renovat de manera “molt important” els darrers anys i que no hi ha gaires places obsoletes. “S’ha invertit en una millora perquè es considera que és una destinació que té futur si ofereix qualitat, que no vol dir luxe”, puntualitza el batle. Així i tot, no descarta que hi hagi algun hostal o hotel obsolet on de manera “quirúrgica” es pugui fer una anàlisi urbana per acceptar-ne el canvi d’ús. En tot cas, insisteix que això caldria consensuar-ho amb els sindicats i la patronal.

El director general d’Urbanisme de l’Ajuntament de Palma, Biel Horrach, considera que a la Platja de Palma l’alternativa més adequada és millorar la destinació, però prestant atenció als edificis que es puguin reconvertir, d’acord amb el decret llei del Govern. El tècnic afirma que grans fons d’inversió estan comprant edificis turístics a la zona, motiu pel qual “hem de veure quines dinàmiques es desenvolupen i quina regulació es pot establir”.

Respecte de Cala Major, Horrach assegura que el nou Pla General d’Ordenació Urbanística (PGOU) del municipi preveu “mecanismes” per rehabilitar la barriada. A partir dels anys setanta, la zona va començar a patir un procés de canvi d’usos i els blocs de pisos passaren de ser turístics a residencials. Molts dels pisos no estan registrats oficialment com a habitatges i mantenen l’ús antic. Això ha implicat entrebancs per als que els habiten per fer-hi reformes i amb els anys s’han degradat. Ara es reconeixerà el canvi d’ús amb la condició que siguin habitatges protegits de titularitat privada. Això suposa que el preu de venda estigui regulat per evitar que s’hi especuli.