Mite i realitat d’Airbnb
El 2014 la irrupció amb força a les Balears de la plataforma digital de lloguer vacacional feu trontollar un mercat immobiliari que avui, malgrat la regulació del sector, continua amb els preus pels niguls
PalmaA irbnb, la companyia que ha revolucionat la història del turisme a escala global, va néixer el 2008 als EUA. Dos joves amics dissenyadors de San Francisco passaven pena de no poder pagar el lloguer de l’apartament que compartien. Aleshores se’ls va ocórrer adquirir tres matalassos inflables i instal·lar-los en una habitació buida que els quedava. Els oferiren als hostes interessats, amb berenar inclòs, i, amb els doblers que en tragueren, ja pogueren respirar més tranquils.
Els dos amics veieren que aquella experiència tenia possibilitats comercials amb l’ajuda d’internet. Així, crearen una plataforma que, a cop de clic, permetia a qualsevol persona trobar habitacions econòmiques al marge de l’oferta tradicional dels hotels. Li posaren el nom d’Airbnb d’acord amb les inicials d’Air Bed and Breakfast. Aviat la innovadora plataforma digital estendria els seus tentacles per tot el món. A les Balears agafaria força a partir del 2014.
Ivan Murray, professor de Geografia de la UIB, ofereix una mica de context històric per entendre la irrupció d’Airbnb: “El 2014 encara patíem els estralls de la crisi financera del 2008. Mentre es destinaven doblers públics a rescatar entitats bancàries, no aturava d’haver-hi desnonaments. La gent del carrer anava perdent la feina i veia com augmentaven les restriccions per aconseguir una hipoteca. Amb la paralització de la compravenda d’immobles, alguns propietaris endeutats optaren per destinar les seves cases al lloguer turístic. Els grans grups immobiliaris també hi veieren la seva gran oportunitat”.
Capitalisme de vigilància
El professor de la UIB insisteix que Airbnb és un cas paradigmàtic de capitalisme de plataforma, lligat al turisme low cost: “Ara darrere Airbnb ja no hi ha els dos amics de San Francisco, sinó grans fons d’inversió que, amb pocs treballadors i una logística ben senzilla, obtenen suculents beneficis. Actius immobiliaris que havien perdut rendibilitat financera s’han redirigit cap al sector turístic. El seu gran valor són les dades de la població, la qual cosa accentua el que també es coneix com a capitalisme de vigilància”.
Abans de l’eclosió d’Airbnb a les Balears, barris de Palma com Santa Catalina o la Gerreria ja havien iniciat una sèrie de plans de reforma urbana que en propiciaren la gentrificació, l’expulsió de residents locals en benefici de propietaris, generalment estrangers, amb més poder adquisitiu. “Airbnb –assegura Murray– acabà d’accelerar aquest procés a Ciutat. La gentrificació acabaria afectant també foravila”. El geògraf recorda que els anys setanta el lloguer turístic ja era un fenomen conegut entre els hotelers: “Solien tenir aferrats als hotels oferta il·legal d’apartaments on desviaven els turistes de l’overbooking (sobreocupació). En un primer moment els hotelers no estigueren preocupats per la competència que els podia generar Airbnb. De fet, alguns d’ells, a part de la seva oferta convencional, ja comercialitzaven pel seu compte apartaments turístics”.
L’1 d’agost de 2017 el Govern balear decidí regular el lloguer vacacional que liderava Airbnb –altres plataformes del sector són HomeAway o Wimdu. Ho feu modificant la llei turística del 2012, la coneguda ‘llei Delgado’. Per primer cop s’establí un límit de places turístiques i es delimitaren les zones aptes per al lloguer vacacional. També es fixà un màxim de dos mesos per dur a terme aquesta pràctica i es prohibí el lloguer turístic d’habitacions o parts d’un habitatge. En el cas d’habitatges plurifamiliars, per oferir-los, s’estipulava la necessitat de tenir l’autorització per majoria de la comunitat de propietaris. Igualment, per tal d’evitar l’especulació urbanística, només es deixava comercialitzar els habitatges d’una antiguitat mínima de cinc anys. L’oferta il·legal es perseguia amb sancions de fins a 40.000 euros.
El 2018 la modificació de la ‘llei Delgado’ es veié reforçada amb dues noves mesures. El Consell de Mallorca aprovava un sistema de zonificació de lloguer turístic a l’illa i l’Ajuntament de Palma fixava que, durant un màxim de seixanta dies, el lloguer vacacional només es podia oferir amb habitatges unifamiliars i no plurifamiliars. La normativa de Cort fou recorreguda per l’Associació d’Apartaments i Habitatges de Lloguer de Temporada (Habtur). Seria anul·lada pel Tribunal Superior de Justícia de Balears. Encara, però, està en vigor, ja que la sentència no és ferma.
No tan rendible
José Luis Groizard, professor d’Economia de la UIB, assegura que la normativa balear de lloguer turístic és una de les més restrictives de l’Estat: “Hi havia altres solucions. Per exemple, si s’hagués optat per apujar l’ecotaxa dos o tres euros més, hauríem evitat la massificació turística i automàticament moltes propietats d’Airbnb ja no tindrien tanta demanda”.
El 2017, just abans de l’aprovació de la modificació de la llei turística, Groizard elaborà, juntament amb el seu col·lega de departament William Nilsson, un estudi titulat Mito y realidad del alquiler vacacional en las Islas Baleares. “Arribàrem a la conclusió –apunta– que els propietaris apuntats a Airbnb guanyaven una mitjana de 6.000 euros durant els prop de quaranta dies que podien llogar les seves cases. Si no ho feien per més temps era perquè no hi havia prou demanda entre els estrangers, la qual es concentra en els mesos d’estiu. Airbnb, per tant, no era tan rendible com oferir un lloguer a llarg termini, tenint en compte, que, a Palma, el preu mitjà d’un lloguer són 900 euros mensuals”.
Segons els càlculs Groizard, l’estiu del 2017, abans de l’aprovació de la modificació de la llei turística, a Mallorca hi havia prop de 35.000 habitatges anunciats a Airbnb i HomeAway. Al cap d’un any, el nombre va caure estrepitosament. Dels 11,6 milions de turistes que va rebre l’illa durant el 2018, els que optaren pel lloguer vacacional ja eren un 12%. “Són turistes –diu l’economista– que, a fora, gasten molt més que els que es queden en un hotel. Ara, amb tots els requisits reglamentaris que s’exigeixen i amb les llicències que cal pagar, a molts propietaris ja no els compensa ser a Airbnb per guanyar prop de 6.000 euros. Això fa que cada vegada més el sector estigui en mans d’agències professionals. Abans, el 72% dels propietaris anunciaven un sol habitatge, mentre que un altre 15% n’oferia dos”.
A Groizard no li sorprèn que, malgrat haver-se regulat el lloguer vacacional, els preus de l’habitatge no hagin baixat: “Quedà demostrat que hi ha molts altres factors a tenir en compte. Som unes illes que generam molts de llocs de feina, però el nostre pla urbanístic és limitat. Els preus pugen perquè l’oferta no pot créixer igual que la demanda. Paral·lelament, estrangers amb un alt poder adquisitiu tenen un gran interès per adquirir una segona residència aquí. Això provoca una situació dramàtica en algunes zones”.
Igual de preocupat es mostra Murray: “Allà on el preu de l’habitatge és més elevat és a Madrid, Catalunya i les Balears. I allà on han caigut més els salaris i on hi ha més desigualtat és a comunitats turístiques com les Canàries i les Balears”. El geògraf insisteix que s’ha de castigar l’especulació immobiliària: “No podem considerar l’habitatge com si fossin pomes o taronges. És un bé bàsic recollit per la Constitució. La fiscalitat hauria de ser més potent per desincentivar l’adquisició d’habitatges per a usos que no fossin el de la seva pròpia naturalesa. També es podria regular l’adquisició d’habitatges per a no residents. Això ja ho fan altres països d’Europa. Cal voluntat política. Pesen més, però, les forces de l’statu quo”.
Economia col·laborativa?
Murray fa la següent previsió sobre l’evolució del lloguer vacacional: “Arran de les susceptibles crisis que es vagin donant a partir d’ara, es produiran processos de concentració de capital. Desapareixeran els petits propietaris en benefici de fons d’inversió. Això ja va passar amb els hotels pioners del boom turístic dels anys seixanta. Eren petits hotels que a poc a poc s’integraren en una gran estructura pilotada per unes quantes cadenes hoteleres”.
El geògraf descarta l’eufemisme d’‘economia col·laborativa’ que sovint es fa servir per definir Airbnb: “No tothom té tantes cases per posar-les a llogar. I no tothom pot accedir a un crèdit hipotecari amb el qual poder comprar altres residències. Només una minoria treu un bon jornal del lloguer vacacional. Els costos col·laterals, però, són terribles. Això es pot veure a Pollença, que és un dels municipis on hi ha més oferta d’Airbnb. Els petits propietaris es queixen que els seus fills se n’han d’anar a viure a Alcúdia o sa Pobla perquè no troben habitatges assequibles a Pollença. També es queixen de la massificació a l’illa. S’obliden, amb tot, que són ells mateixos els responsables, en part, d’aquesta situació”.
El 1964 la sociòloga britànica Ruth Glass encunyava el terme ‘gentrificació’ per descriure el que passava al districte londinenc d’Islington: a poc a poc la seva població habitual era substituïda per una altra amb més poder adquisitiu. A Palma, un cas palmari de gentrificació en l’era de la globalització econòmica és el barri de Canamunt, ubicat al cor del centre històric. Carme Verdaguer, membre de l’associació de veïns Canamunt-Ciutat Antiga, en coneix bé els efectes. “Aquí –diu– el problema són els estrangers amb un alt poder adquisitiu que es posen a comprar una segona residència per uns preus impossibles per als illencs. A la plaça Mercadal acaben de reformar un bloc de pisos i demanen dos milions i mig pel de dalt de tot”.
“És curiós –continua Carme– que un ric que es gasta una doblerada per un pis pugui veure que davant té una gentada necessitada fent coa al menjador social de Zaqueo”. L’activista lamenta la lenta despersonalització del barri per culpa de la gentrificació: “El teixit social s’està perdent. Antics locals són ocupats o per hotels boutique per al turisme de luxe o per franquícies adreçades sobretot als turistes de creuer. Els estrangers propietaris venen aquí a passar dos mesos a la seva segona residència i després se’n van. No tenen gens d’interès d’integrar-se. Compren aquí com podrien comprar a Hèlsinki. Ja ni s’esforcen per entendre ni el castellà ni el català”.
L’especulació immobiliària a Canamunt té un clar protagonisme. “Els que compren al barri –apunta Verdaguer– ja no són persones particulars. Són grans fons d’inversió. Les seves ofertes són temptadores. Hi ha mallorquins que els venen les seves cases per més del doble. També, però, n’hi ha que no claudiquen i continuen oferint en lloguer els seus pisos a preus assequibles”.
Aquesta setmana el Consell de Ministres ha aprovat la llei estatal per al dret a l’habitatge. A l’espera de superar uns tràmits per entrar en vigor, serà la primera llei a Espanya que regula el preu dels lloguers. La normativa dona competències a les comunitats autònomes per elaborar un mapa de les conegudes zones “tensionades”, on les despeses de lloguer superen el 30% dels ingressos mitjans de les llars. Un altre requisit és que, els darrers cinc anys, el preu de compra o lloguer hagi augmentat cinc punts percentuals més que l’IPC. En aquestes zones, s’oferiran als propietaris incentius fiscals importants si congelen o rebaixen les mensualitats als seus inquilins. Per als grans tenidors (els que tenen més de deu habitatges en una zona tensionada), s’imposarà un topall de preu encara per decidir.