Es ven pis amb ocupes

BarcelonaPisos amb llogaters inclosos. Pisos amb el terra del menjador cobert de centenars de parells de sabates de la difunta propietària. Pisos amb el terra i el sostre aixecat, portes foradades, clots a les parets i canonades a la vista. Àtics que s’anuncien com a pis de quatre habitacions, i dues de les quals, de dubtosa legalitat, estan construïdes amb pladur a la terrassa. Pisos amb lavabos que donen a l’escala de veïns. Terrasses amb els tubs de ventilació del garatge contigu degudament camuflats. Pisos de propietaris amb problemes de Diògenes que ningú no s’ha molestat a buidar abans d’ensenyar a possibles compradors. La llista de despropòsits durant la recerca de pis és il·limitada. I quan creus que ja ho has vist tot -i a preus desorbitats- apareix un anunci que capta la teva atenció. Pis de 155 m2 en un edifici de finca règia, 4 habitacions, 2 banys i balcons al barri de Vallcarca, al districte de Gràcia de Barcelona. Preu? 488.000 euros. Per reformar. El preu ja ens hauria d’haver fet sospitar. Segons el preu mitjà d’oferta per metre quadrat a la zona, un pis d’aquestes dimensions s’ofertaria per 649.000 euros, tot i que es pugui acabar venent per gairebé 100.000 euros menys, segons l’índex de preu de venda registrat de la Generalitat. Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com, avisa que el primer que s’ha de fer és “desconfiar” i preguntar-se per què un habitatge es ven a un preu econòmic. L’agent immobiliària que comercialitza el pis no enganya:

-El pis pel qual s’ha interessat està ocupat.

-Ah, ja l’han venut.

-No, no, està ocupat, hi ha ocupes a dins. Però en tenim un altre d’igual a l’altra escala però una mica més car: 518.000 euros. Això sí: s’ha de fer una reforma important.

Segons l’agent, l’objectiu és fer fora els ocupes, però avisa que és un procés judicial llarg i, mentrestant, el pis està a la venda perquè hi ha inversors a qui no els importa comprar-lo ocupat. Diu que hi viu una família, però no donarà més informació fins que es formalitzi la compra.

No és habitual la venda d’un pis ocupat “però pot passar”, reconeix Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. “La majoria de les agències, però, no el comercialitzarien perquè és un producte complex i un particular és molt difícil que compri un immoble així: no saps què estàs comprant perquè no t’obriran la porta per ensenyar-te’l”, explica Gorgues. L’empresa immobiliària que el comercialitza pertany al fons voltor Cerberus i gestiona molts dels contractes de la Sareb i d’altres actius del sistema bancari.

Una transacció legal

La venda de pisos ocupats està orientada a inversors bregats. “Un inversor acostumat a negociar aplicarà una taxa de descompte al preu important”, assenyala David Viladecans Jiménez, director d’assessoria jurídica de Tecnotramit. “Si ha aconseguit un preu que suporti la rehabilitació del pis, ja li surt a compte. Si el compra per 488.000 però arreglat val un milió d’euros té marge de sobre. Depèn de per quant el podràs vendre quan el tinguis rehabilitat”, afegeix Gorgues.

¿És legal comprar un pis ocupat? “Sí. El problema és que el compres amb un desconeixement absolut. No pots entrar a fer la valoració del pis, ni veure l’estat de l’habitatge, i encara que sigui una transacció legal estàs assumint pagaments pendents i destrosses”, assenyala Font. Tots els advocats consultats coincideixen que mai aconsellarien a un particular una compra com aquesta. “Si has de demanar una hipoteca tindràs problemes amb el banc, perquè si hi ha una ocupació no podran entrar a taxar el pis”, apunta Viladecans Jiménez.

Aquest habitatge de Vallcarca s’anuncia sense especificar que està ocupat, però en una cerca ràpida als principals portals immobiliaris és fàcil trobar altres pisos en venda ocupats en barris com Ciutat Meridiana, a Barcelona, o Can Deu, a Sabadell. “Es ven pis de 94 m2 ubicat en uns baixos d’un edifici del 1965. Habitatge ocupat! No es pot visitar! No es pot comprar amb hipoteca! A prop de la parada de metro de Ciutat Meridiana i parades d’autobús. 55.000 euros”. Pisos buits a la zona s’oferten a preus lleugerament superiors, entre 77.000 i 105.000 euros.

L’agent immobiliari no té cap problema a donar l’adreça exacta:

-Faci un volt pel barri, miri el pis per fora, perquè no es pot visitar, i si li agrada ens fa una oferta.

-I qui fa fora els ocupes?

-Quan l’hagi comprat li donem el contacte d’un advocat perquè contracti els seus serveis. Dependrà del cas, abans trigava un any però ara, si l’advocat és bo, d’aquí quatre mesos els té fora.

No pot resoldre, però, el gruix dels dubtes que genera una transacció així. No sap l’estat del pis, qui són les persones que l’ocupen, si estan en situació de vulnerabilitat o quant de temps fa que hi viuen. “Els propietaris són uns clients nostres que ja el van comprar ocupat”, diu.

En un altre anunci d’un pis ocupat de 56m2 per 65.000 euros es pot llegir: “Si ets un petit inversor t’oferim un paquet que inclou els tràmits i demanda per desocupar l’immoble, la reforma i posterior comercialització en lloguer. A una rentabilitat molt alta”. Un altre diu: “La propietat no garanteix la disponibilitat d’accés a la finca, pot estar ocupada per un tercer sense títol”.

Anuncis com aquest es poden trobar en portals immobiliaris com ara Habitaclia o Idealista i en els de venda de segona mà. A Idealista expliquen que la seva política és no anunciar immobles ocupats, si bé és ben fàcil trobar-ne. “No posem l’anunci fins que ho solucionin primer”. Però reconeixen que un particular pot escapar dels filtres del portal i posar l’anunci pel seu compte. A Pisos.com no els permeten per “evitar situacions compromeses”, explica Ferran Font, però admet que “la compra d’un pis ocupat no és il·legal i podria ser anunciat”.

Darrere l’anunci d’un pis ocupat sovint s’hi amaga un drama social. Els ocupants poden ser famílies en situació precària. “En barris com Ciutat Meridiana molts bancs van concedir hipoteques tòxiques a famílies que després no van poder pagar i es van quedar sense casa”, explica Jaime Palomera, portaveu del Sindicat de Llogaters. Aquests són pisos, diu, que solen ser propietat de bancs o de fons voltors que en l’última dècada han anat acaparant habitatges d’execucions hipotecàries i de desnonaments. “I alguns els venen buits, i d’altres, ocupats”.

Qui compra aquests pisos?

“El perfil de comprador -continua-és un petit inversor amb cinc o sis pisos de lloguer que pensa en l’habitatge com a mer actiu financer. És una operació purament especulativa. Els és igual qui hi visqui”, argumenta Palomera. “No pensen en l’habitatge com un bé essencial, fan el plantejament que si fan fora una família en situació de vulnerabilitat després el podran vendre pel doble o triple del que l’han comprat. Per això l’anunci diu «alta rendiblitat» -afegeix-. El negoci segueix sent el mateix: adquirir habitatges al preu més baix possible especulant amb persones a dins, siguin llogaters o persones sense títol, l’expulsió dels quals forma part del cicle del negoci”.

Font assegura que al seu portal han detectat poca incidència de pisos ocupats, però reconeix que és “difícil de preveure si aquest tipus de pis serà més habitual o no”. “És un any imprevisible amb moltes incerteses, però el que crec és que continuarà sent una mostra molt petita del mercat”, conclou.